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ハワイは、不動産買い替え術を利用しよう。

2011-10-25 [記事URL]

ハワイ在住者は、マイホームを生涯に３回～4回買い換えると言われています。 日本の場合、一度マイホームを購入すると、同じ家に一生住む場合が多いようですが、こちらの場合は異なります。 その理由は、３つあります。

1つ目の理由「最初から夢のお家を買える方が少ない為」

ハワイでは個人差はありますが、年間に得られる収入額が全米の他州と比較して低いです。 そのわりに物価が高く、多くの人は最初から自分が欲しい夢のお家を買うことが難しいのです。 よって、小さな家を買うことからスタートするのです。

2つ目の理由「不動産マーケットのサイクル」

ハワイの不動産マーケットはサイクルになっており、中古物件でもタイミングよく買って、タイミングよく売ることができれば、利益を得られます。 その利益を、次に購入する物件の資金にあてることができるのです。 よって買い替えをしてグレードアップしていく人が多いのです。

3つ目は「ライフスタイルを重視すること」

こちらの人はマイホームをライフスタイルに合わせてアップグレード、ダウンサイズする傾向があります。 例えば、 結婚して夫婦2人だけなので、⇒１ベッドルームのコンドを購入。 子供が生まれ、家族が増えると⇒もう少し広い２ベッドルームに買い替え。 そしていよいよドリームホーム⇒コンドから一戸建てに買い替え。 子供が独立した老後は⇒買い物に便利なロケーションで、一戸建てからコンドに買い替え。 このように、買って売ってを３回～４回繰り返すと言われています。 いきなり３のドリームホーム購入は難しいかもしれませんが、１．２の段階を踏むことによって可能になることがあります。 そして現に私達も気がつけば、１ベッドルームから現在は２ベッドルームに住んでいます。 この買い替え術が、ハワイ現地の方のマイホームの場合だけではなく別荘としてご購入されたい日本の方にも若干理由は異なりますが当てはまる点があります。 例えば以下のようです。

現在、年に1、２回ほどしかハワイに来れない

ワイキキのスタジオタイプか１ベッドルームのコンドホテルを購入して、利用期間以外は、ホテルのレンタルプログラムから賃貸収入を得る。

年に数回もしくは、長期滞在が可能になった

生活に便利なアラモアナショッピングセンター近辺で、自分もしくは、家族専用の別荘として使用するので、セキュリティのしっかりしたレジデンシャルコンドに買い替え。 上記のハワイ在住者の例と同様、いきなり２は難しいかもしれませんが、１の購入と売却のタイミングによっては、利益が出でアップグレードできる可能性もあります。 ハワイの不動産は高くて手が出せないと考えずに、買い替えでアップグレードしていくことも視野に入れていただければと思います。

同じ物件を最低2回は内見しましょう。

2011-10-25 [記事URL]

ハワイの不動産を買うときには、気に入った物件があっても、別の日にもう1度同じ物件を内見されることをおすすめいたします。 １度目は、全体が見えますが、2度目は、最初に見えなかった細かなところまで見えてきます。 また、日にちを変えて同じ物件を見ることによって、見え方が違ってくることもあります。 2度目見て、”これだ”と思う場合もありますが、”あれっ”っと思う場合もありますので、もう1度同じ物件を見ることは大切です。 コンドミニアムの場合は、お部屋だけではなくアメニティ、駐車場、ロビー、ビルディング全体も見るようにしましょう。 さらに、ロケーション、回りの環境も重要です。 例えば、コンドミニアムの建物、お部屋自体はご希望通りであっても、ご購入後のご使用目的にあっているかどうかも検討しましょう。 例えば、ワイキキ中心部にお気に入りの物件が見つかっても、数ヶ月の長期滞在をお考えでしたら、ワイキキにはスーパーが少ないので、スーパーに近いワイキキ郊外、または、アラモアナショッピングセンター周辺が便利かもしれません。 まずはあなたのハワイの不動産購入後の目的を明確にし、その後内覧を最低２回してみる。 これがベストな買い方といえるでしょう。

ハワイの不動産物件の価値を決める３要素

2011-10-25 [記事URL]

ハワイの物件の価値を見る場合には、以下の３つのポイントが重要です。

その１ ロケーション

ハワイでは、ロケーション、ロケーション、ロケーションというくらい、立地が重要。 オアフ島の中でも、西側より東側（ダウンタウンより東側、カカアコ、アラモアナ、ワイキキ、カハラ、ダイヤモンドヘッド地区。そして、ハワイカイ、カイルア地区なども含みます）の方が、全体的に物件の価値が高いです。 そして中でも、ショッピングセンターなどに近い、ビーチや公園などにも近い、便利なロケーションや周りの環境も関係してきます。

その２：オーシャンンビュー（景観）

ハワイの不動産だから、お部屋からは、パノラマの海が見えるのが当然と思われがち。 しかし実際には、バッチリ海の眺望がある物件は、限られてきます。 またオーシャンビューと言っても、いくつか種類があります。

海から道を挟んでいたり、少し離れていて目の前に海が見えるという物件

海の前に建っている、オーシャンフロントの物件

マリーナの眺望がある、または、マリーナフロントに建つ物件

マリーナビュー、マリーナフロントの物件は、ハワイカイ地区などに多いです。 家の前にボートデックがあり、目の前がマリーナという物件もあります。

その３：ダイヤモンドヘッドビュー

なぜ？ダイヤモンドヘッドと思われがちですが、こちらの不動産売り物件をのせているデータベースにも、眺望の種類の中に、”ダイヤモンドヘッド”があるほどなので、重視されているということだと思います。 海が見えて、ダイヤモンドヘッドが見えるとなると物件の価値も上がります。

上記の３つのポイントを備えた物件は？

例えば、コンドミニアムの場合だと、高級コンドミニアムで有名な「ホクア」「ナウルタワー」などがあります。 上記の３条件を満たしているか見てみましょう。

その１：ロケーションは？

「ホクア」「ナウルタワー」ともにオアフ島の東側、カカアコ地区内にあり、すぐ近くにアラモアナショッピングセンター、アラモアナビーチパークがあります。

その２：オーシャンビューは？

アラモアナ大通りをはさんで、目の前がアラモアナビーチパーク、当然目の前が海です。 もちろん、ユニットによって海の見える角度、範囲は異なります。

その３：ダイヤモンドヘッドビューは？

「ホクア」「ナウルタワー」ともに、ビルディングの真ん中あたりから東側のユニットからは、ダイヤモンドヘッドビューがあるユニットがあります。 「ホクア」「ナウルタワー」以外にも、「1350 アラモアナ」や「ヨットハーバータワー」でも上記の要因を備えたユニットもあります。 この両方のコンドミニアムは、築30年以上たっていますが、いまだに価値が安定している理由に、この3つの要素があると思います。 もちろん、一戸建てや、その他のコンドミニアムでも上記の要素が当てはまるでしょう。 なお、ポイントの１～３全部でなくても、第１のロケーションと第２のオーシャンビューの要素が備わっていると、他の物件よりも価値が高くなる傾向が強いです。 言い換えれば、上記の要素を満たしていれば、価値が下がりにくいということになりますので、将来売却のときにも、有利になります。

ハワイの不動産屋さんの選び方

2011-10-24 [記事URL]

ハワイの不動産会社とエージェントとの関係。

まず最初に、日本の不動産業者との違いについてお話しましょう。 こちらでは、日本で言う不動産業者（個人）のことを、「不動産エージェント」と呼びます。 日本の業者（個人）は、雇用されている会社の社員として、お給料＋歩合制での収入が多いです。 対してこちらでは、完全成功報酬という場合がほとんどです。 ハワイのエージェントは、ほとんどが、”インディペンデント・コントラクター”と言って、独立した契約社員です。 どういう契約になっているかというと、エージェントは、どこかのブローケージ・カンパニー（不動産会社）に所属しています。エージェントが、売買を成約（登記完了）させると、その仲介手数料が所属会社に入ります。 そこから所属会社との契約に基づいた比率の手数料がその不動産エージェントに支払われるという仕組みが一般的です。 ですから、エージェントは所属会社からのお給料はありません。 また、ほとんどのエージェントの場合、個人的にマーケティングをして、自分でお客様を見つけるというのが主流です。 そのため、エージェント個人の写真が載っている広告、個人のウェブサイトなどを見かけることが多いと思います。 前置きが長くなりましたが、こういった業界の仕組みを知っておいて頂いた上で本題に入ります。 エージェントを選ぶ場合、もちろん、会社も大切です。 しかし、それ以上に大切なのが直接やりとりをする不動産エージェント個人です。 こちらでは会社組織の方針の上に個人の方針が大きく影響します。 ですから実際に、売買の仲介を依頼される前に、メール、電話などでのやり取り、そして、最後は直接会ってから、決めるのがいいでしょう。

どのタイミングで不動産エージェントを選ぶのが良いか

2011-10-24 [記事URL]

日本からハワイの不動産エージェントを調べる方法として、ウェブサイト、ブログなどインターネットから、または、本、雑誌、テレビ、そして、友人や知り合いからの紹介など、いろいろな方法があると思います。 まず、最初はEメールや電話などで不動産会社、もしくは、不動産エージェントに連絡を取ると思います。 １人の不動産エージェントにコンタクトをして、何度かやりとりをして、この人ならお願いしてもいいと思われた場合は、その不動産エージェントに物件内覧の依頼をされるといいでしょう。

まずは１社の絞る！

もし、数人の不動産エージェントにコンタクトをして、その中から選ばれたい場合、できれば物件の案内を依頼される前に、どの不動産エージェントにお手伝いしてもらうかを決めれた方がいいと思います。 なぜならハワイの場合「ほとんどの売り物件がMLSというホノルル不動産協会のデータシステムに登録されているから」 よってどの不動産エージェントに依頼しても、同じ情報を得ることができます。 そのため、同時に違う不動産エージェントに依頼する意味があまりありません。 ですので、一社に購入物件を探す依頼をすればいいのですが、複数のエージェントに物件探しを依頼した場合は、こんな問題が発生する場合もあるのです。

複数の不動産エージェントに依頼した場合のトラブル例

買い手Ａさんの場合 さて、ここで問題です。 買い手Ａさんが購入したい物件Bの購入仲介手数料は、Ａさんから依頼を受けた２人目のエージェントが受け取れるのでしょうか？ 答えは・・・・ 『最初に物件Bを案内した１人目のエージェントが、仲介手数料をもらえる権利が発生する』 これが原則です。 もちろん、ケースバイケースで例外もありますが、同じ物件を数人のエージェントを通して内覧した場合、このような問題になりかねません。 以上のことからまとめますと、どの不動産会社、どの不動産エージェントからも同じ売り物件情報を得られるので、エージェント選びの焦点は、信頼できて知識の持ったエージェントを選ぶということになると思います。 人間同士ですので、もちろん、合う合わないという感覚的なものもあると思います。 最終的には、ハワイに行った時に実際に会ってから決められるがいいと思います。 その際、できるだけ物件案内を依頼するまでにエージェントを決めて、その１人のエージェントを通して物件の内覧をするのがいいでしょう。 １人のエージェントに決めたら、「専任で物件購入の仲介をお願いします」と伝えましょう。 そうすることによって、その不動産エージェントも、他のエージェントには依頼していないということがわかりますので、誠意をもって対応してくれると思います。

どうしても、数人の不動産エージェントに物件の案内をしてもらいたい場合は

正直に、その旨を全員の不動産エージェントに伝えるのがいいと思います。 日本の場合だと、数件の不動産会社をあたるのが当たりまえになっています。 よってなかなかこちらのやり方は理解しづらいかもしれません。 ただハワイの不動産売買手続きは、ハワイのルール、法律に沿って進められるのが、良い物件を良い条件で購入できることにつながってくると思います。

ハワイの不動産購入での資金の支払い期日

2011-10-24 [記事URL]

買主は、通常、3度に分けてエスクローに入金します。

特別な条項がない限り、エスクローオープンから名義変更（登記）までの間に３度に分けてエスクローに入金します。 以下がそのタイムラインです。

１回目

エスクローをオープンする際に最初の手付金をエスクローに入金します。

２回目

通常、物件のホームインスペクション期間が終わり、買主が購入手続きを継続すると承認した場合、2度目の手付金をエスクローに入金いたします。

３回目

名義変更（登記）日の遅くても48時間前まで（土日祝は入れない）には、最後の残金をエスクローに入金します。 ＊ローンでの購入の場合は、3回目に買主は現金の残りを入金し、ローンを出す金融機関は、ローン金額をエスクローに入金します。 ＊登記が完了するまで、全額の購入資金は、エスクローが預かります。 登記完了が確認されると、エスクローから売主に購入資金が渡ります。

ハワイの不動産購入と円高のメリット

2011-10-24 [記事URL]

ハワイの不動産と為替の関係

ハワイの不動産を購入する場合、円高のメリットはどれくらいあるのでしょうか？ もちろん、購入価格にもよりますが為替が大きな影響を与えることは無視できません。 例えば、＄500,000ドルの物件を例に取ってみましょう。 $500,000のコンドミニアムを購入する場合（購入手続きの経費は除きます）、日本円だといくらになるでしょうか？ １ドル100円のときと80円のときでは、1000万円も違ってきます。 別の言い方をすると、『20％オフで購入できる』ということになります。 もう１つ例をあげてみましょう。

同じ予算で買える物件が変わる！

ワイキキにコンドミニアムを購入したいのですが、予算が3000万円まで。 １ドル＝100円のときだと、ドルでは約＄300,000までの物件が対象となります。 この金額でも１ベッドルーム（土地所有権付）はありますがごく限られてきます。 もし、ある程度条件の良い物件を購入しようとすると、スタジオタイプになります。

では「1ドル＝80円」だとしたらどうでしょう？ 日本円で同じ3000万円を用意すれば、ドルでは＄375,000となります。 こうなると、ある程度条件の良い１ベッドルームが購入できる金額になります。 このように、円高のときに買う場合、日本円で同じ予算をがあっても「スタジオタイプの予算で、１ベッドルームが購入できる。」ということになります。

さらに、売却時のことを考えてみましょう。

こちらの不動産の場合、条件の整った物件であれば、 ・購入のタイミング ・売却のタイミング これらによっては、売却益がでることがあります。 しかし、これとは別に『円高時に買って、売却時にいくらか円安ドル高になっていたら・・・』 例えば、購入価格と同じ価格で売却したとします。（経費は別とします） 購入時と売却時の価格だけを見ると、プラスマイナス 0ですが、日本円の換算するとドル高になった差額分はプラスになることになりますね。 円高のメリットは、購入時だけではなく、売却時にも影響してくることになります。 コンドミニアムの購入は検討しているが、今はほとんど使用する予定はないので、２，３年後という方もお問い合わせください。使用されない２，３年の間は、貸して賃貸収入を得るという方法もあります。

ハワイの不動産物件内覧事情について

2011-10-24 [記事URL]

日本からのお客様に物件をご案内した際、物件内に住んでる人がいると驚かれる場合が多いです。 日本の場合は、たいてい空き家状態で売りに出されることが多いからだと思いますが、ハワイの場合は、以下のような状況でも売りに出すことが多くあります。

１、テナント（賃借人）が住んでいる場合。

内覧の希望するには、売主側のエージェントに連絡を取り、希望日時を伝えます。 売主側エージェントは、テナントに日時を確認します。 この場合、協力的ですぐに売主エージェントに　連絡をするテナントの場合は、問題ないです。しかしそうでない場合は、なかなか内覧のアポイントを取るのが難しくなります。

２、物件の持ち主が住んでいる場合

持ち主＝売主なので、ほとんどの場合、内覧のアポイントは取りやすいと言えます。もちろん、例外はあります。

３、ホテルのレンタルプログラムに預けている場合

ホテルのレンタルプログラムに預けている場合は予約状況、または、チェックイン、チェックアウト状況にもよります。 ホテルレンタルプログラムとは、ホテル運営会社にコンドミニアムの所有者が、自分の部屋を預け、ホテルの一室として貸し出し収益を得るプログラムです。 貸し出すことで、自分が使わないときには収益を得ることができます。 通常、内覧が可能なのは、チェックインとチェックアウトの間の時間になります。

早めの内覧の予定を立てましょう！

以上のことから、必ずしも売り物件は空家とは限りません。 よって、事前にこちら側の内覧希望日を知らせてから、連絡待ちになります。 物件の内覧をご希望の場合は、事前に、できれば遅くても2,3日前までにお知らせいただけると、ご希望物件をご覧いただける可能性が高くなります。