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ハワイの物件名義と銀行口座名義

2023-11-03 [記事URL]

現在、ハワイの不動産物件を法人名義でご購入される方が増えています。

弊社で別荘管理のご依頼を受けた際、多いのが物件名義は法人、銀行口座名義は個人という場合です。
別荘としてのご利用のため、賃貸をされていないので、収入が発生しませんから、ハワイでは固定資産税以外の納税はありません。

そのため、物件名義と銀行口座名義が異なっても一見、問題なさそうに思いますが、いくつかの問題に遭遇する場合があります。

例えば、以下に例を挙げてご説明させていただきます。

例　その１

コンドのお部屋内で水漏れが起こり、保険を使用して、ダメージがあった床と壁を修理することに。
保険会社からは、通常、被保険者あての小切手が送られてきます。
物件名義が法人なら、法人名義で保険に加入することになりますので、法人名あての小切手となります。

銀行口座名義が個人であれば、保険会社からの小切手を入金することができないことになってしまいます。
たとえ、その法人の代表者個人の銀行口座であっても、こちらの銀行では法人と個人は別として扱われますので、入金することはできません。

例　その２

法人名義の物件を売却した場合、エスクロー会社は当然、物件名義である法人の口座に入金するか、あるいはその法人名あての小切手を発行します。

ハワイの銀行に売却金を預金しておきたい場合、ハワイに物件名義と同じ法人名の口座がなければ、エスクローからの入金も、また小切手が発行されても、法人口座がないので入金することができないとうことになります。
（＊物件名義と同じ名義の銀行口座が日本にある場合は、通常、エスクローから日本の銀行には送金は可能です）

例　その３

日本法人名義の物件を売却した場合、名義変更時にエスクローから自動的に源泉税が引かれます。
源泉税の還付申請を行い、ハワイ州およびアメリカ連邦から還付金が戻ってくる場合、その物件名義の小切手で届きます。

現在、日本では、ドル建ての小切手の入金は難しいと聞いておりますので、その場合、日本でもハワイでもその小切手を銀行口座に入金できないということになってしまいます。

物件名義と同じ名義でハワイの銀行に口座を開設していないと、上記の例のようなことが起こる可能性がありますので、物件購入の際には、銀行口座開設も大切になってきます。

ただし、ハワイの銀行で、法人口座を開設するには、いくつかの資料や書類、それに伴う手続き等も必要になりますので、事前に準備されておくことをおすすめします。

以下の「よくある質問」のコーナーで、日本の法人名義でハワイの銀行に口座を開設する方法について、ご説明していますので、ご参考になさってください。

オアフ島不動産2023年2月のコンドミニアムの統計データと現在の状況

2023-03-31 [記事URL]

オアフ島不動産2023年2月のコンドミニアムの統計データと現在の状況

ホノルル不動産協会の統計によりますと、2月のコンドの売却物件数は325で、昨年2月の486と比較して、33.1％減となっております。
ただ、先月の1月の275と比較しますと、18.2％増となっています。

２月のコンドの中間価格は、$480,000でした。
昨年２月の$497,000と比較して、3.4％マイナス、先月１月の$495,000と比較しても、3％のマイナスとなっています。

昨年、2022年の前半くらいまでは、かなり市場が活発に動いておりましたが、ご存じのようにアメリカの金利引き上げが、がかなり影響していると思います。
この２月の統計結果から全体的に、オアフ島の不動産市場はスローな状況です。
しかし、コンドの中でも詳しく見ていきますと、短期貸しができるコンド、いわゆるホテルコンドタイプは、現在も活発に動いているようです。
ただし、ラグジュリーなホテルコンドは除きます。

その理由は、以下の3点が考えれるのではないかとみています。

1.ローンが組めない

　フルキッチンがついている１ベッドルームのホテルコンドもありますが、フルキッチンがついていないスタジオタイプのホテルコンド物件は、基本的に通常の住宅ローンを組むのは難しいとされています。
　ですので、購入には、通常、現金払いとなります。
　従って、ローンの金利上昇の影響は受けないことになります。

2.バイヤーの増加

　ハワイへの観光客もコロナ以前の状態に戻ってきています。
　結果、ホテルコンドなど短期で貸しできるお部屋の需要が高まり、稼働率の上昇＝賃貸収入の上昇も期待され、バイヤーも増加しているのではないかと思います。

3.短期貸しについての罰則強化

　ホノルル市が数年前に違法での短期貸しについて、罰則を強化したため、合法的に貸せる物件が限定されています。
　よって、「合法的に貸せる物件」の人気が高まっていることもあると思います。
　また逆に、合法的に貸せるようになったコンドも一部あり、そのようなコンド物件の売買は動いています。

上記の3点から、ホテルコンドなどの短期で貸せる物件の需要が拡大したと思われます。