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売主側？買主側？ハワイのエージェント制度のミソはDual Agency

2016-10-31 [記事URL]

日本で不動産物件を購入する場合は、物件を販売している会社に問い合わせて、その販売会社から購入するのが一般的だと思います。
その場合、販売業者が売り手および買い手の仲介をすることになります。

しかしハワイでは、売り手と買い手の仲介を1社、または１エージェントが仲介する場合、Dual Agencyと言って、売り手および買い手の同意が必要となります。

その理由は、こちらでは売り手エージェントと買い手エージェントの役目がはっきりと分かれているからです。

そもそも売主と買主は利害関係が反する

売り手エージェントは、できるだけ売り手にとって良い条件で売ることが役目となります。
一方、買い手エージェントは、できるだけ買い手にとって良い条件で購入することが役目となります。

わかりやすく言えば、売り手はより高く売ることを望み、買い手はよりいい条件で、すなわちより安く買いたいとおもうからです。

このように正反対の役目を1社＝1エージェントが仲介をする「Dual Agency」は、こちらでは、理想的な仲介方法ではないとみられています。
よってそれをするためには、売り手と買い手両者の同意を必要とします。

言い換えれば、購入する場合には、買い手エージェントとしての買い手の利益を守ってくれる役目を果たしてくれるご自身の買い手エージェントを決めることが重要ということになります。

通常買い手は物件を探す前に買い手エージェントとしての役目を果たしてくれるエージェント探しから始めます。
１エージェントを通して物件を調べてもらい、内覧をしてオファーを入れるという順序になります。

そして、覚えておいていただきたい日本との大きな違い。
それは、買い手は仲介手数料を払いません。

よって、まずはご自分のエージェントを決められることをおすすめいたします。

ハワイの不動産購入後の手続き

2016-09-26 [記事URL]

今回は、物件購入後に必要となる手続きについてご説明したいと思います。
名義変更日＝その日付けで物件オーナーとなります。

名義変更後は、基本的に以下のような手続きが必要です。

1.管理会社との管理契約（物件を賃貸されない場合でも現地の連絡先が必要になります）
2.マネージメントオフィスにオーナー登録をします。（コンドミニアムの場合）
3.住宅保険に加入（名義変更日付けで有効になるよう事前の手続きが必要）
4.電気の名義切り替え（電気会社に申込みが必要な場合のみ）
5.銀行口座の開設（まだ開設されていない場合）
6.管理費の銀行自動引き落とし設定手続き（自動引き落とし希望の場合、主にコンドミニアム）
7.管理費明細の受取り住所の確認
8.固定資産税の請求書の受取り住所の確認

購入した物件を貸しに出す場合

賃貸物件として所有する場合は上記以外に、以下の手続きも必要となってきます。

9.管理会社との賃貸管理契約（貸し出す場合のみ）
10.連邦納税者番号の取得
11.GET ライセンスの取得
12.TAT　ライセンスの取得（180日以下の賃貸をする場合のみ）

上記１～5は、名義変更当日、あるいは、事前に準備をしておく必要があります。

特に3の住宅保険は重要です。名義変更日から物件オーナーとなるわけですから、その責任もついてきます。
空家状態でも水漏れはしますから、保険に入っていない間に水漏れ委が発生して、下の階に被害を与えたりしたら大変です。

そうすることで、購入の段階で、購入後のことも相談でき、その準備、手続きが可能となります。

購入後、物件を貸し出す場合と別荘として利用する場合では、それぞれ異なった管理内容となります。
また、日本とは異なることもありますので、事前に把握しておくことが大切です。

弊社では、購入の段階で事前に管理についてもご説明、打ち合わせをさせていただきます。
そのため、上記手続きの１～5は、名義変更当日に完了できるようになっています。
購入の仲介エージェントを選択するのも重要ですが、同時に購入後の管理会社選びも大切です。
できれば、購入の仲介から管理まで依頼できるエージェントを選択されるのがいいでしょう。

エージェントを最初に選ぶ３つの理由

2016-07-14 [記事URL]

ハワイでの不動産購入の手続きで最初に大切になってくるのは、購入の仲介を依頼するエージェント選びです。

日本では、通常、同時に複数の不動産業者に問い合わせをすることが多いと思います。
複数の業者とのやり取りを同時進行して、物件の案内を受けられ、その中で気に入った物件があれば、案内を受けた業者に仲介を依頼するという流れが一般的だと思います。

どの業者に依頼するかというよりは、案内された物件によって業者が必然的に決まってくるという感じだと思います。

ハワイでは、基本的に全く逆になります。

物件の選択よりも、仲介を依頼するエージェントを選ぶことが先決となります。その理由は３つあります。

情報の共有化

オアフ島の場合、ほとんどの売り物件がMLSというホノルル不動産協会が運営しているサイトにアップされます。
不動産協会に属しているエージェントは、誰でもそのサイトにアクセスすることができます。

言い換えれば、複数のエージェントに同じ条件で物件を検索してもらうと検索結果は同じということになります。
また、基本的にどのエージェントでも、MLSにアップされている物件の取扱いが可能です。

従って、情報収集のために複数のエージェントに問い合わせてもあまり意味がないことになります。

ハワイの不動産業界のルール

例えば、購入の仲介を依頼するエージェント1人を選ばず、ＡとＢという二人の不動産エージェントに物件案内を依頼した。
その結果Ｂが案内してくれた物件を気に入ったとします。

しかし、ここで困ったことが。
物件は気に入ったけど、エージェントとしてはＢは少し丁寧さに欠けました。
Ａのエージェントはすごく親切丁寧で情報もたくさん教えてくれました。

ようは、物件はＢが案内してくれたものを気に入ったけど、エージェントとしてはＡがいい。
そういう問題です。

じゃあ顧客の立場として「ＡにＢが紹介してくれた物件を仲介してもらえばいいのでは？」となりますが、これがハワイだと大きな問題になりかねません。

ハワイの不動産エージェントのルールや背景はこうなっています。

・ハワイでは不動産業者間で同じ情報をシェアしている。
・よって案内物件が重なる可能性も充分考えられる。
・ケースバイケースですが、基本的に最初に物件を案内したエージェントが手数料を受け取る資格がある。

よって「ＡにＢが紹介してくれた物件を仲介してもらえばいいのでは？」と安易に考えてしまうと問題になる可能性があるのです。

結果、仲介をお願いしたいエージェントに依頼できなかったり、解決に時間がかかり気に入った物件を逃すことにもなりかねません。

こうならないためにも、まずは物件の内覧の前には、あなたのパートナーとしてぴったりな不動産屋さん、すなわちエージェント1人を選んでおくことが大事なのです。
ハワイと日本の話なので、面識を持ってから、エージェントを選ばれたいという場合は、まずエージェントとの面接の機会を持たれるのがいいと思います。

あなたの窓口を１つに決める

物件案内の際には、不動産エージェントから仲介依頼契約となるような書類（各会社によって名称や内容は若干異なります）にサインを求められる場合があります。

もちろん、そのエージェントに仲介を依頼されたい場合は、内容を確認して、サインをされるのがいいでしょう。

しかし、もし、仲介エージェントを決めていない場合、サインをして、最終的に別のエージェントに仲介を依頼したとなると、その依頼書の内容により異なりますが、問題になる場合があります。

ですので、物件の案内を受けられる前までに、仲介を依頼するエージェントを決めておかれることをおすすめいたします。

新築コンドのウェブサイトの場合は？

新築コンドミニアムの場合は、そのコンドについてのウェブサイトがある場合がほとんどです。
日本語版があるサイトもありますので、気軽に問い合わせができますが、1点注意があります。

ウェブサイトを見て、そこから問い合わせたり、資料請求した場合、『自動的にその新築コンドのセールスエージェント扱いのクライアントとして登録される』ことがあります。

どういうことかと言いますと、登録されると自動的にその新築コンドのセールスエージェントが購入の仲介エージェントも兼ねることになる場合があります。

そのため、後にご自身のエージェントを決めたとしても、ウェブサイトですでに登録済みとなっている場合には、問題になることもあります。

そうならないためにも、最初に仲介を依頼するエージェントを決めて、そのエージェントを通して、問い合わせや資料請求などをされることをおすすめいたします。