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ハワイの不動産購入後、物件管理を依頼する会社はどのように探したらいいですか？

2017-09-04 [記事URL]

一番、簡単でスムーズなのは、まず、購入の仲介を依頼するエージェントに物件管理もしているかを確認することです。
ただし、物件管理にも以下のような種類がありますので、どのような管理を希望しているかを明確にした上で、相談しましょう。

売買の仲介しかしない会社、長期の賃貸管理のみ取り扱う会社、バケーションレンタルを専門にしている会社など、その不動産会社にによって、異なります。

・別荘管理（貸し出しはしないで、完全にご自身やご家族、または、会社で使用することをご検討の場合）
・賃貸管理　長期（6カ月または、1年以上）（年間通して貸し出して、賃貸収入を得ることをご検討の場合）
・賃貸管理　短期（6か月以下）（いわゆるバケーションレンタルで貸し出されることをご検討の場合）

購入の仲介を依頼する業者が、ご希望の管理業務をしていれば、物件購入の際、管理についても事前に相談ができ、またその準備もできます。
そのため、スムーズに購入から管理の手続きを進めることができます。

弊社では、物件の売買、並びに管理業務も行っております。
管理業務の内容は、以下をご覧ください。

ハワイの不動産の管理をお願いしたい

減価償却にこだわるな！ハワイの不動産

2017-08-24 [記事URL]

この記事はハワイが大好きな日本の不動産屋さんであり、またマンション売却アドバイザーとしてご活躍の田中徹也さんがハワイと日本の不動産の違いを踏まえたうえで書いていただいているコラムです。
ぜひ参考にしてくださいね。

減価償却にこだわる日本人

ハワイの不動産の話を日本の不動産屋さんである僕がすると
「えー、でも減価償却いっぱいできるの？」と聞かれます。

ハワイのコンドミニアムを買って、自分が使うときだけ使ってあとは貸すような「ホテルコンドミニアム」では収益として「投資」の概念でいうと、減価償却がいっぱいできるほうがメリットに見えます。

※ホテルコンドミニアムとは。

用語（ハ行～マ行）

しかし、そこにこだわるのがいいのでしょうか？
僕は反対です。

ハワイの不動産を買う場合に減価償却にはこだわるな

これが持論です。

その理由はハワイと日本の不動産投資の出口戦略に違いがあるのです。
日本の不動産投資を考えた場合、毎年の不動産収入より減価償却を引くことができます。

単年度ベースでこの減価償却が多い方が、不動産所得税上メリットがあります。

そして将来売るときには、減価償却をしてても物件価格が日本の場合は下がっていますので売っても利益が出にくいのです。

しかし、ハワイの場合はどうでしょう

多少の値段変動はあっても、「将来売るときに下がっている」と断言できない。
逆にいうと、将来売るときに値段が上がっている可能性も大いにあるといえます。

そうなると、実は毎年多くの減価償却ができることって「売却時の原価が下がり、利益が出やすく税金が高くなる」ということにつながるのです。

仮に買った金額で将来売れたとすれば、減価償却した分利益と見なされます。
日本の場合は将来値段が下がっていることがほとんどなので、減価償却は毎年いっぱいできるほうが単純にメリットがありますが、ハワイではそうはいかないのです。

よってあまり毎年の減価償却にこだわらないほうがいいという結論になるのです。
このように「日本ではこうなるから」という視点でハワイの不動産を見ていると危険です。

郷に入れば郷に従えではないですが、ハワイのことはハワイの人に聞いて知ることが大事ですね。

『違いを知ること』これがハワイの不動産売買成功の秘訣ですよ！

ホノルルエリアのコンドミアムの現状

2017-08-23 [記事URL]

現在、特にホノルルエリアでは、50万ドルくらいまでの物件の売買が活発に動いています。
先日も以下のようなことがありました。

買えなかった事例

特定のコンドをターゲットされているお客様でした。
ホノルル不動産協会のサイトから該当の売り物件がアップされるとリアルタイムで、お客様のメールに物件情報が送られるように設定していました。

そのお客様から、希望の物件情報が届いたとメールが届き、すぐに内覧をして、現金でのオファーを入れることに。
オファーを提出する前に、売り手エージェントに「今からオファーをお送りします」と連絡をしたところ、日曜日のオープンハウスの後、売り手が全てのオファーを一度にまとめて見ますという返答でした。

オファー提出期限は、オープンハウス翌日とのことで、期日の日にオファーを提出。
翌日、売り手エージェントから返答がありました。
残念ながら、私達のお客様のオファーは選ばれませんでした。

売り手エージェントによると、複数のオファーが入り、その半分以上が現金でのオファーだったとのことです。

このお客様には、最初に現在ホノルルでは、50万ドルくらいまでの人気物件を購入する場合、かなりの競争になることもあるということは、お伝えしておりました。

しかし、まさかと思われていたようで、オファーを入れて、その後、売り手からカウンターオファーが戻ってきて、価格交渉ができると思ってようです。

今回の結果、ホノルルの現状をおわかりいただいたようです。

売り手側は、人気物件で複数のオファーが入ると予想される物件の場合、期日を決めて、それまでにオファーを提出してもらい、まとめてオファーを見て、その中から１つのオファーを選ぶというやり方をよくします。

このような状況の場合には、売り手側と直接、価格などの条件交渉をする以前に、他のオファーとの競争になりますので、マーケット状況にあったオファーを入れないと購入するのは、厳しいということになります。

瞬殺で売れるハワイのコンドミニアムを手に入れる方法

2017-08-17 [記事URL]

この記事はハワイが大好きな日本の不動産屋さんであり、またマンション売却アドバイザーとしてご活躍の田中徹也さんがハワイと日本の不動産の違いを踏まえたうえで書いていただいているコラムです。
ぜひ参考にしてくださいね。

ハワイの不動産と日本の不動産の売れるスピードの違い

日本の場合、家としてマンションが売れる価格帯はいくらぐらいでしょう？
もちろんこれは地域差や立地にも差がありますが、私の住む神戸の場合ファミリータイプのマンションであれば2～3千万円台が一番売れ行きがいいと思います。

とはいえ、売りに出してすぐ瞬殺で売れる。
なんてことは少ないです。
しかしハワイの場合、現在とある価格帯のマンション、すなわちハワイ風にいうと中古のコンドミニアムは物件にもよりますが瞬殺で売れています。

その価格帯は50万ドル前後くらいまで、為替もありますがイメージとして日本円で5千万円前後のコンドミニアムである程度条件がよければすぐに売れてしまうそうです
日本でマンションを買う場合であれば、「これぐらいで欲しいな～」と考えたらネットで検索して不動産屋さんに問い合わせる。
その後内覧などを経て買います。

しかしハワイの場合、現在5千万円前後のコンドミニアムは「出たら売れる」状況です。
よって、本気で欲しい場合は「いくつか選んで買おう」なんてまったくできないようです。

なぜ瞬殺で売れるのか？

それは世界有数のリゾート地だから、ということもあります。
そして希少性です。

よっていい物件は早く売れる、これは当然の原理です。
あなたの地域の物件であれば、その地域に住みたい人だけがライバル。

ハワイはそうではなく、世界中に欲しい人がいるのです。
（まあ、そのマーケットの広さが日本と比較して値下がりがしにくい要因でもあります。）

では、この瞬殺されるハワイのコンドミニアムをどうやって日本人が手に入れるのか？
「あ、そうなの、売り物出た？じゃあ見に行くから内覧の予約しておいて」では間に合わないのです。

以下の方法をとっておくことが大事です。

1，エージェントに相談

2，ローンを使うのであれば、ローンの仮許可書を準備

3，事前にその物件は見なくても、同じコンドミニアム内で同じような間取りの売り物件が売りに出ていれば見に行っておく。
また、共有部分も見ておく。

この3つの流れとなります。
詳しく見ていきますと。。。。

1，エージェントに相談

このメールの読者の方にはなんどもお伝えしていますが、まずが信頼できるハワイの不動産エージェントに相談し、あなたの夢実現に最適なハワイの不動産を買う方法や、物件の種類などを明確にしておきます。

2，ローンを使うのであれば、ローンの仮許可書を準備

ローンで買う場合は、事前にどの程度ローンが借りれるかをハワイのローンオフィサーに相談しておきます。

日本で買う場合は契約後に銀行の本審査となりますが、ハワイでは事前に「この人ここまでなら借りれるよ」というローン会社のお墨付きが無いと、買いたいと言っても売主から「でもローン大丈夫？」ということで断られるケースがほとんど。

よって、「大丈夫！！借りれまっせ!!」という証明となるローンの仮許可書が必須です。

ローンを組む手続きの第一段階のもので、銀行またはモーゲージ会社などの金融機関から発行されるローンが可能な額が書かれた仮の証明書という理解でいいでしょう。
プリクオリフィケーションレターといいます。

3，事前にその部屋は見なくとも、同じコンドミニアム内で同じような間取りの売り物件が売りに出ていれば見に行っておく。

また、共有部分なども見ておく。
ハワイ滞在中にいい物件と出会えればいいですが、なかなかそうもいきません。
帰国後いいものが出たときに連絡を受けても「じゃあ来週見に行きます」では間に合いません。

ですので、ハワイにいる間に目星をつけたコンドミニアム内で売り物件が出ていれば、共用部分と合わせて見ておきましょう。
例えば、希望は20階台の物件でも10階台で同じ間取りの物件が売りに出ていれば、事前に内覧しておくことで、20階台の物件が売りに出た場合、だいたいの感じがつかめます。

そうしておくことで、そのコンドミニアム内で条件に合う売り物件が出たら、連絡してもらうことにしておけば「じゃあ抑えて！！（オファーを入れて！）」と不動産エージェントにお願いできます。

「えーでも中を見ないと不安。。。。」ですよね。
でも大丈夫、今は写真などもすぐに写メで送ってこれますので、判断がつくでしょう。
そういう意味でも信頼出来る不動産エージェントをパートナーにしておき、すぐに見に行って写真をもらうことも大事になりますね。

このように、瞬殺で売れてしまうハワイに5千万円前後のコンドミニアムを手に入れるには、やはり周到な準備をしておくことが大事です。
だって、ライバルは日本中だけでなく世界中にいるのです。
この準備さえしていれば、日本にいながらでもハワイのコンドミニアムを手に入れることができます。

逆にいえば、「欲しいな～」と思っているだけで行動しない限り、永久に買うことはできません。