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ハワイで事故物件？告知義務はどうなっているのか？

2018-04-21 [記事URL]

ALOHA!
ハワイハレリアルティの根本リカです。

今回は、すでに何度か登場いただいています田中徹也さんに記事をいただきました。
田中さんは神戸で不動産業を営んでいます。
ハワイが大好きで毎年ホノルルマラソンに参加されたり、また私たちとよく情報交換をしています。

日本の不動産屋さんのなかでは一番ハワイの不動産に詳しいと思います。（笑

日本とハワイでは、不動産物件はじめ手続きにもかなり違いがあります。
田中さんのメルマガは、日本の観点から書かかれていますので、大変わかりやすいと思います。
是非、ご参考になさってください。

ハワイの不動産の告知義務は？

皆さんこんにちは、ハワイが大好きな日本の不動産屋さんの田中徹也です。
昨年12月にホノルルマラソンでハワイにいきまして、その後この4月まで2度ほどリカさんとクリスさんにお会いしました。

僕は根本さんと一緒にお仕事はしますが、日本の不動産屋さんの立場でものを見ています。
だからお二人と会う時には、「この間仕事でこんなことがあったのですが、この場合ハワイではどうなりますか？」ということをよく話します。

そんな中で話が盛り上がったのが「告知義務」のことです。

日本での告知義務

告知義務というとピンとこないかもしれませんね。
分かりやすくいうと、もし売ろうとしている物件が「事故物件」であれば、それは売るときには相手に伝えましょうというものです。

日本で仲介業務をしていると、僕ら不動産業者には告知義務があります。
売主から聞いていて、また、僕らの調査の結果分かったことで『買主に不利益になること』は、契約までに買主に告知しなければいけません。

もし、これを怠り後日買主がそれを知ったのであれば、損害賠償の対象や契約の解除につながる可能性があります。
しかし、今問題となっているのは『告知義務ってどこまでのことを言えばいいの？』ってことです。

こんな場合は？

例えば、売ろうとしてる物件で自殺や殺人事件、その他事件などがあれば当然言わないとだめです。
ただ、こんな場合はどうでしょう？

・老衰で亡くなったけど、発見が遅れて後日騒動になった。
・同じマンションの隣の部屋で人が死んでいて、発見が遅れた。
・反社会的勢力の裏付けはないが、反社会的勢っぽく見える人が隣に住んでいる。
・同じマンションの屋上から飛び降りがあった。

etc..etc…

微妙でしょ。
このように微妙なラインのこともたくさんあります。

これについて弁護士に以前聞いたのですが、「買い手が聴いて不快に感じることで、知っていることは言っておくほうがいい」という見解でした。
しかしほんとうにこれも難しい。

例えば『反社会的勢力の裏付けはないが、反社会的勢っぽく見える人が隣に住んでいる。』場合、僕ら仲介業者が説明したとしましょう。

その後、購入し引っ越してお隣に挨拶にいくと、見た目は怖いけどめっちゃいい人だった。
そしてその挨拶のときに

「いやー不動産屋さんが、『多分反社会的勢力じゃないと思うのですが、っポイ人住んでますよ』って言われたので心配していましたが、結果いい人でよかったです」

なんて言おうもんなら大変。
その言われていた「反社会的勢力っぽい人」からすれば完全に名誉棄損となります。

『どこの不動産屋じゃい！！訴えたらーーーー！！』

・・・・・・。
非常にあいまいなところで成り立っているのが日本の告知義務といえます。

じゃあハワイの場合どうなのか？

ハワイにおいても原則「知っていることは買い手に伝えなさい」です。
ただ日本と違い面白いのが「おばけ」の話。

「この物件はおばけが出る可能性があります。」というのもできれば説明した方がいいということらしいです。
見える人も見えない人もいるのですが、、、、とおもうのですが（笑

ホノルル不動産協会の「売り手による開示」についての講習会の資料には、「おばけ」を開示する必要があるかどうか議論するため、キャスパーの絵がのっていたそうです。
また、買う人も自分から「ここで人は死んでいないか？」など細かく聞いてくる人も中にはいるとのことです。

僕はこの話を聞きながら、不謹慎ながらも「ハワイのおばけなら、女性ならムームーを着ているのだろうか」とか考えてしまいました。
また、そんな話を父親としていたら、父曰くいまから40年ほど前友達の結婚式でみんなでハワイにいったときのこと、そこで泊まったホテルで『出た』そうです。。。。

どこのホテルだったのかも聞いてますが、さすがにここでは内緒で（笑

おばけの話になってしまいましたが、ハワイの不動産を買う場合もちゃんと告知義務もあります。
また気になることはちゃんと聞いて、納得して買うようにしましょうね。

それではまた！
MAHALO!

根本リカのまとめ

今回の田中さんのお話はどうでしたでしょうか？
ハワイでは、規定の物件開示書類があり、その書類に基づいて、売り手が買い手に物件について知っていることを報告することが原則義務つけれらています。

例えば、水漏れ、修理、改装箇所、（おばけ？）などが報告されていることもありますので、購入の際には、この開示書類を確認することも大切になります。
ぜひ知っておいてくださいね。

あ、あと先日お送りした私たちのライン開設の件。
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ハワイの不動産購入後、物件管理を依頼する会社はどのように探したらいいですか？

2017-09-04 [記事URL]

一番、簡単でスムーズなのは、まず、購入の仲介を依頼するエージェントに物件管理もしているかを確認することです。
ただし、物件管理にも以下のような種類がありますので、どのような管理を希望しているかを明確にした上で、相談しましょう。

売買の仲介しかしない会社、長期の賃貸管理のみ取り扱う会社、バケーションレンタルを専門にしている会社など、その不動産会社にによって、異なります。

・別荘管理（貸し出しはしないで、完全にご自身やご家族、または、会社で使用することをご検討の場合）
・賃貸管理　長期（6カ月または、1年以上）（年間通して貸し出して、賃貸収入を得ることをご検討の場合）
・賃貸管理　短期（6か月以下）（いわゆるバケーションレンタルで貸し出されることをご検討の場合）

購入の仲介を依頼する業者が、ご希望の管理業務をしていれば、物件購入の際、管理についても事前に相談ができ、またその準備もできます。
そのため、スムーズに購入から管理の手続きを進めることができます。

弊社では、物件の売買、並びに管理業務も行っております。
管理業務の内容は、以下をご覧ください。

ハワイの不動産の管理をお願いしたい

減価償却にこだわるな！ハワイの不動産

2017-08-24 [記事URL]

この記事はハワイが大好きな日本の不動産屋さんであり、またマンション売却アドバイザーとしてご活躍の田中徹也さんがハワイと日本の不動産の違いを踏まえたうえで書いていただいているコラムです。
ぜひ参考にしてくださいね。

減価償却にこだわる日本人

ハワイの不動産の話を日本の不動産屋さんである僕がすると
「えー、でも減価償却いっぱいできるの？」と聞かれます。

ハワイのコンドミニアムを買って、自分が使うときだけ使ってあとは貸すような「ホテルコンドミニアム」では収益として「投資」の概念でいうと、減価償却がいっぱいできるほうがメリットに見えます。

※ホテルコンドミニアムとは。

用語（ハ行～マ行）

しかし、そこにこだわるのがいいのでしょうか？
僕は反対です。

ハワイの不動産を買う場合に減価償却にはこだわるな

これが持論です。

その理由はハワイと日本の不動産投資の出口戦略に違いがあるのです。
日本の不動産投資を考えた場合、毎年の不動産収入より減価償却を引くことができます。

単年度ベースでこの減価償却が多い方が、不動産所得税上メリットがあります。

そして将来売るときには、減価償却をしてても物件価格が日本の場合は下がっていますので売っても利益が出にくいのです。

しかし、ハワイの場合はどうでしょう

多少の値段変動はあっても、「将来売るときに下がっている」と断言できない。
逆にいうと、将来売るときに値段が上がっている可能性も大いにあるといえます。

そうなると、実は毎年多くの減価償却ができることって「売却時の原価が下がり、利益が出やすく税金が高くなる」ということにつながるのです。

仮に買った金額で将来売れたとすれば、減価償却した分利益と見なされます。
日本の場合は将来値段が下がっていることがほとんどなので、減価償却は毎年いっぱいできるほうが単純にメリットがありますが、ハワイではそうはいかないのです。

よってあまり毎年の減価償却にこだわらないほうがいいという結論になるのです。
このように「日本ではこうなるから」という視点でハワイの不動産を見ていると危険です。

郷に入れば郷に従えではないですが、ハワイのことはハワイの人に聞いて知ることが大事ですね。

『違いを知ること』これがハワイの不動産売買成功の秘訣ですよ！