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ハワイで不動産を買う前にするべきことは？

2012-02-18 [記事URL]

ハワイに不動産物件をご購入するための第1番目の手順は？

Ａ「ご希望の物件を探すこと」
Ｂ「仲介を依頼する不動産エージェントを探すこと」

ＡＢどちらだと思われますか？

日本の場合、「良い物件があればお知らせください」と、数社の不動産会社に連絡、または直接行って依頼します。
そして、希望の物件が見つかれば、その会社に依頼するというのが一般的だと聞いています。

ところが、ハワイ（オアフ島）の場合は異なります。

その理由は、ハワイではMLSという売り物件を公開しているデータベースがあるからです。

ハワイは不動産のデータベースが管理されています。

そのデータベースにはホノルル不動産協会に所属している不動産エージェントなら誰でもアクセスすることができます。
ということは・・・・

基本的に「どの会社、もしくはどのエージェントに依頼しても、同じデータが得られる」ということになります。
もちろん、例外はありますが。

また、日本の場合、〇〇不動産会社に不動産の仲介を依頼するというとらえかたになります。
しかしハワイの場合は、〇〇不動産会社に所属している〇〇エージェントに依頼するという１エージェントに依頼するという形になります。

ハワイのほとんどの場合、不動産エージェントは会社に雇われているのではありません。

「ブロケージファーム」と言われる不動産会社に所属をして、エージェントは個人単位で不動産業務を行っています。
そして、物件のご案内、説明、購入契約書の作成、売り手側との交渉、名義変更までの細かな手続きに関してのやり取りを１エージェントを通して行っていくことになります。

そのため、これらの手続きをいっしょにやっていけるエージェントを選ぶというのが、ご希望の物件を探すよりも最初の手順となります。

１人のエージェントを選んだら、「そのエージェントを通して、ご希望の物件を探してもらう」という手順を踏むのがいいでしょう。
ハワイでは不動産会社選びも大切ですが、それ以上に大切になるのが「エージェントの選択」ということになります。

ハワイは、不動産買い替え術を利用しよう。

2011-10-25 [記事URL]

ハワイ在住者は、マイホームを生涯に３回～4回買い換えると言われています。
日本の場合、一度マイホームを購入すると、同じ家に一生住む場合が多いようですが、こちらの場合は異なります。
その理由は、３つあります。

1つ目の理由「最初から夢のお家を買える方が少ない為」

ハワイでは個人差はありますが、年間に得られる収入額が全米の他州と比較して低いです。
そのわりに物価が高く、多くの人は最初から自分が欲しい夢のお家を買うことが難しいのです。
よって、小さな家を買うことからスタートするのです。

2つ目の理由「不動産マーケットのサイクル」

ハワイの不動産マーケットはサイクルになっており、中古物件でもタイミングよく買って、タイミングよく売ることができれば、利益を得られます。
その利益を、次に購入する物件の資金にあてることができるのです。
よって買い替えをしてグレードアップしていく人が多いのです。

3つ目は「ライフスタイルを重視すること」

こちらの人はマイホームをライフスタイルに合わせてアップグレード、ダウンサイズする傾向があります。
例えば、
結婚して夫婦2人だけなので、⇒１ベッドルームのコンドを購入。
子供が生まれ、家族が増えると⇒もう少し広い２ベッドルームに買い替え。
そしていよいよドリームホーム⇒コンドから一戸建てに買い替え。
子供が独立した老後は⇒買い物に便利なロケーションで、一戸建てからコンドに買い替え。
このように、買って売ってを３回～４回繰り返すと言われています。

いきなり３のドリームホーム購入は難しいかもしれませんが、１．２の段階を踏むことによって可能になることがあります。
そして現に私達も気がつけば、１ベッドルームから現在は２ベッドルームに住んでいます。

この買い替え術が、ハワイ現地の方のマイホームの場合だけではなく別荘としてご購入されたい日本の方にも若干理由は異なりますが当てはまる点があります。
例えば以下のようです。

現在、年に1、２回ほどしかハワイに来れない

ワイキキのスタジオタイプか１ベッドルームのコンドホテルを購入して、利用期間以外は、ホテルのレンタルプログラムから賃貸収入を得る。

年に数回もしくは、長期滞在が可能になった

生活に便利なアラモアナショッピングセンター近辺で、自分もしくは、家族専用の別荘として使用するので、セキュリティのしっかりしたレジデンシャルコンドに買い替え。

上記のハワイ在住者の例と同様、いきなり２は難しいかもしれませんが、１の購入と売却のタイミングによっては、利益が出でアップグレードできる可能性もあります。

ハワイの不動産は高くて手が出せないと考えずに、買い替えでアップグレードしていくことも視野に入れていただければと思います。

ハワイの不動産物件の価値を決める３要素

2011-10-25 [記事URL]

ハワイの物件の価値を見る場合には、以下の３つのポイントが重要です。

その１ ロケーション

ハワイでは、ロケーション、ロケーション、ロケーションというくらい、立地が重要。
オアフ島の中でも、西側より東側（ダウンタウンより東側、カカアコ、アラモアナ、ワイキキ、カハラ、ダイヤモンドヘッド地区。そして、ハワイカイ、カイルア地区なども含みます）の方が、全体的に物件の価値が高いです。
そして中でも、ショッピングセンターなどに近い、ビーチや公園などにも近い、便利なロケーションや周りの環境も関係してきます。

その２：オーシャンンビュー（景観）

ハワイの不動産だから、お部屋からは、パノラマの海が見えるのが当然と思われがち。
しかし実際には、バッチリ海の眺望がある物件は、限られてきます。
またオーシャンビューと言っても、いくつか種類があります。

海から道を挟んでいたり、少し離れていて目の前に海が見えるという物件

海の前に建っている、オーシャンフロントの物件

マリーナの眺望がある、または、マリーナフロントに建つ物件

マリーナビュー、マリーナフロントの物件は、ハワイカイ地区などに多いです。
家の前にボートデックがあり、目の前がマリーナという物件もあります。

その３：ダイヤモンドヘッドビュー

なぜ？ダイヤモンドヘッドと思われがちですが、こちらの不動産売り物件をのせているデータベースにも、眺望の種類の中に、”ダイヤモンドヘッド”があるほどなので、重視されているということだと思います。
海が見えて、ダイヤモンドヘッドが見えるとなると物件の価値も上がります。

上記の３つのポイントを備えた物件は？

例えば、コンドミニアムの場合だと、高級コンドミニアムで有名な「ホクア」「ナウルタワー」などがあります。
上記の３条件を満たしているか見てみましょう。

その１：ロケーションは？

「ホクア」「ナウルタワー」ともにオアフ島の東側、カカアコ地区内にあり、すぐ近くにアラモアナショッピングセンター、アラモアナビーチパークがあります。

その２：オーシャンビューは？

アラモアナ大通りをはさんで、目の前がアラモアナビーチパーク、当然目の前が海です。
もちろん、ユニットによって海の見える角度、範囲は異なります。

その３：ダイヤモンドヘッドビューは？

「ホクア」「ナウルタワー」ともに、ビルディングの真ん中あたりから東側のユニットからは、ダイヤモンドヘッドビューがあるユニットがあります。
「ホクア」「ナウルタワー」以外にも、「1350 アラモアナ」や「ヨットハーバータワー」でも上記の要因を備えたユニットもあります。

この両方のコンドミニアムは、築30年以上たっていますが、いまだに価値が安定している理由に、この3つの要素があると思います。
もちろん、一戸建てや、その他のコンドミニアムでも上記の要素が当てはまるでしょう。

なお、ポイントの１～３全部でなくても、第１のロケーションと第２のオーシャンビューの要素が備わっていると、他の物件よりも価値が高くなる傾向が強いです。

言い換えれば、上記の要素を満たしていれば、価値が下がりにくいということになりますので、将来売却のときにも、有利になります。

ハワイの不動産購入での資金の支払い期日

2011-10-24 [記事URL]

買主は、通常、3度に分けてエスクローに入金します。

特別な条項がない限り、エスクローオープンから名義変更（登記）までの間に３度に分けてエスクローに入金します。
以下がそのタイムラインです。

１回目

エスクローをオープンする際に最初の手付金をエスクローに入金します。

２回目

通常、物件のホームインスペクション期間が終わり、買主が購入手続きを継続すると承認した場合、2度目の手付金をエスクローに入金いたします。

３回目

名義変更（登記）日の遅くても48時間前まで（土日祝は入れない）には、最後の残金をエスクローに入金します。
＊ローンでの購入の場合は、3回目に買主は現金の残りを入金し、ローンを出す金融機関は、ローン金額をエスクローに入金します。
＊登記が完了するまで、全額の購入資金は、エスクローが預かります。
登記完了が確認されると、エスクローから売主に購入資金が渡ります。

ハワイの不動産物件内覧事情について

2011-10-24 [記事URL]

日本からのお客様に物件をご案内した際、物件内に住んでる人がいると驚かれる場合が多いです。

日本の場合は、たいてい空き家状態で売りに出されることが多いからだと思いますが、ハワイの場合は、以下のような状況でも売りに出すことが多くあります。

１、テナント（賃借人）が住んでいる場合。

内覧の希望するには、売主側のエージェントに連絡を取り、希望日時を伝えます。
売主側エージェントは、テナントに日時を確認します。

この場合、協力的ですぐに売主エージェントに　連絡をするテナントの場合は、問題ないです。しかしそうでない場合は、なかなか内覧のアポイントを取るのが難しくなります。

２、物件の持ち主が住んでいる場合

持ち主＝売主なので、ほとんどの場合、内覧のアポイントは取りやすいと言えます。もちろん、例外はあります。

３、ホテルのレンタルプログラムに預けている場合

ホテルのレンタルプログラムに預けている場合は予約状況、または、チェックイン、チェックアウト状況にもよります。
ホテルレンタルプログラムとは、ホテル運営会社にコンドミニアムの所有者が、自分の部屋を預け、ホテルの一室として貸し出し収益を得るプログラムです。

貸し出すことで、自分が使わないときには収益を得ることができます。

通常、内覧が可能なのは、チェックインとチェックアウトの間の時間になります。

早めの内覧の予定を立てましょう！

以上のことから、必ずしも売り物件は空家とは限りません。
よって、事前にこちら側の内覧希望日を知らせてから、連絡待ちになります。
物件の内覧をご希望の場合は、事前に、できれば遅くても2,3日前までにお知らせいただけると、ご希望物件をご覧いただける可能性が高くなります。

ハワイの不動産のご購入目的をできるだけ明確にしましょう。

2011-09-25 [記事URL]

ハワイの不動産を買いたい場合には、

・ご購入の目的
・ご購入後どのように使われたいか？

をできるだけ明確にしましょう。

そうすることであなたにとって、どのようなタイプの物件が適しているか、どのロケーションが便利かなど、アドバイスさせていただくことができます。

その結果、ご購入後も物件を有効的にご利用でき、こちらでの生活を満喫していただくことができると思います。

例えば、年に１回か2回の利用で、1度の滞在が1週間程度の場合。

また、利用する期間以外は貸して、管理費や固定資産税などの経費をそこから払えるようにしたいという場合、コンドテルも１つの選択です。

コンドテルとはコンドミニアムとホテルを合わせた言葉。

ホテルレンタルプログラムが入っているコンドミニアムのことで、購入後ホテルレンタルプログラムに加入し、ご自分で使用する以外は、ホテルにお部屋を貸してもらい、収入を得ることができます。

ホテルレンタルプログラムについては、加入条件など各ホテルコンドによって規定が異なりますので、詳細は私たちにおたずねください。

また、例えば、1年のうち梅雨の時期と寒い冬の時期に、1ヶ月～3ヶ月くらいの滞在期間で使いたい。

かつ荷物などもお部屋に置いておきたいので、賃貸には出さないで完全に別荘として利用されたい場合は、レジデンシャル（居住者用）のコンドミニアムタイプが適しているかもしれません。

購入後にどのように使いたいのかを考えた上で、物件選びをスタートすることがハワイの不動産を購入する成功の第一歩なのです。

2019年度改訂　ハワイのコンドミニアムの相場は？

2011-06-21 [記事URL]

2019年度版　ハワイのコンドミニアムの相場

ワンベッドルームの相場

・１ベッドルーム ・１パーキング付 ・土地所有権付物件

2ベッドルームの相場

ハワイのコンドミニアムの場合、セキュリティはどうなっていますか？

2011-06-18 [記事URL]