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ローンでハワイの不動産を購入する場合の注意

2014-06-11 [記事URL]

最近、ローンでのご購入を検討されているという問い合わせが多くなっています。

まず日本とは異なる点がありますので、ハワイでローンを組む場合についてご説明させていただきます。

１、日本人もローンが組めるのか？

リーマンショック後、外国人の方に対してだけではなく、ハワイ居住者に対してもローン審査が厳しくなっています。
しかし、きちんと頭金が用意でき、充分安定した収入がある方においては、ローンが組める可能性が高くなります。

２、頭金は？

頭金についてですが、外国人の場合は、ローンのプログラムによっても異なります。
通常、35％～40％が必要になります。

例えば、$500,000の物件ですと、＄175,000～$200,000の頭金が必要ということになります。

３、ローンの組めない物件

物件の種類によっても、ローンが組めない物件もあります。
１つの条件として、フルキッチン（フルサイズの冷蔵庫、フルサイズのオーブン/レンジ、流し台など）がついていることがあげられます。

例えば、スタジオタイプでキチネット付き物件などは、ローンを組むことができません。
スタジオタイプで、フルキッチンがついている物件となるとかなり限られてきます。

４、土地の権利

別の条件として、物件が土地所有権付か借地権付物件でも異なってきます。
土地所有権付きの場合は問題ありませんが、借地物件の場合は注意が必要です。

借地の残り期限がローンを組む年数＋5年以上残っていないとローンを組むのが難しくなります。
例えば、30年ローンを組む場合ですと、借地の期限が、35年以上残っていないとローンが組めないことになります。

５、収入とローンの比率

そして、大切になってくるのが、収入額と返済額の比率です。
目安として、月々の全ての返済額が、月々の収入額の40%以下におさまらなければなりません。

これには、日本での住宅ローン、車のローンなど、その時点での全ての返済が含まれます。
また、これらから、ローンを組もうとしているハワイの物件の毎月の支払い額も含まれます。

このようにローンを組む場合は日本とは違った条件があります。
不明な点はご相談くださいね。

ハワイの不動産購入のタイミング

2013-04-26 [記事URL]

現在オアフ島の不動産マーケットがかなり活発化しています。

売買物件数が増加して、売り物件の在庫数が減少しています。条件の良い物件からどんどんと短期間内に売買契約が成立している状況です。

それでは、このような状況の場合、どのようにしたら短期間にご希望に近い物件を購入することができるでしょうか？
それには、事前の準備が大切になってきます。

まずやるべきことは？

第１に、ご予算、そして、ご購入目的およびご購入後どのように使うかを具体的にしておくことです。
次に、仲介手続きを依頼する不動産エージェントを決めることが重要です。

物件購入まで二人三脚で進んでいくことになりますから、早い段階で不動産エージェントを決める方がいいでしょう。

不動産エージェントを決められたら、ご予算、ご購入目的、ご購入後の使い方を担当の不動産エージェントに伝えて、予算内で目的に合う該当物件を調べてもらいましょう。

その理由に、例えば、コンドミニアムをご購入後、使っていない期間をレンタルをされることが目的であれば、短期間のレンタルが許可されているコンドミニアムを、事前に探しておく必要があります。

また、コンドホテルのご購入を検討されている場合は、ホテルからの過去のレンタル収入を事前に確認しておくことも重要です。

ある程度、どのような物件か、またはどのコンドミニアムが該当するかを絞り込んでおきます。

現在、早いペースで売買が動いていますので、ハワイに来られる前に売りに出されていても、来られたときには、すでに売買契約が成立していることもあります。
しかし、逆に新たな物件が売りに出ていることもありますので、常に担当の不動産エージェントからリアルタイムの情報を得ることも大切になってきます。

物件内覧後にオファーを入れるかどうかの決断が早くできるように、内覧をするまでに上記のような準備をしておくことが重要です。

内覧後は、内覧してきた各物件の比較、売買のデータなども確認をして、ご希望条件、ご購入目的にあっているかなど、担当の不動産エージェントと念入りなミーティングが必要となります。

ハワイの不動産購入と為替の影響

2013-02-24 [記事URL]

不動産は、大きな買い物です。
そしてコンドミニアムを買う場合、日本で買うのと違い為替が大きく影響してきます。

例えば、＄500,000で物件を購入する場合。

1ドル＝90円の場合と95円では、どれくらいの差があるでしょうか？
1ドル＝90円だと：＄500,000Ｘ90円＝4500万円　
1ドル＝95円だと：$500,000Ｘ95円＝4750万円
1ドル＝110円だと：$500,000Ｘ110円＝5550万円

5円違うだけで、250万円の差が出てきます。

10円違うと、500万円の差がでることになります。

また買ったときに1ドル90円の人が1ドル100円になれば為替ベースですが1割物件価値が上昇したことと同じですね。

うまく為替を利用してタイミングを逃さないようにすることも、コンドミニアムを購入する上で重要になってきます。

ハワイの不動産を買う場合のインスペクションとは？

2013-02-23 [記事URL]

ハワイで不動産を買う場合、一戸建て、コンドミニアムにこだわらず、売買契約が成立すると買主側が専門業者を雇って、期限内にその物件のインスペクションを行うのが一般的です。　

不動産購入時のインスペクションとは、一般的に専門業者を雇って物件内の設備（アプライアンスを含む）、電気、水周りなどに問題点がないかを調べることをいいます。

日本では、専門家を雇っての物件のインスペクションは、あまり行わないと聞いております。
例えばコンドミニアムの場合、物件内の水回り、電気、セールに含まれる電化製品などの調査が行われます。
もちろん、壁の中やアクセス不可能な場所のインスペクションはできません。
インスペクション後、その結果が買主側に届きます。

ハワイでは、築30年、40年の物件もめずらしくありません。
よって特に中古物件を購入する場合は、このインスペクションが大切になってきます。

インスペクションの結果、欠陥、修理が必要な箇所が見つかった場合、それぞれの購入契約書によって条項、取り扱いが異なりますが、購入前にその物件の状態を知っておくことは、大事です。

通常、インスペクション費用は買主負担です。
費用はかかりますが、専門家を雇ってのインスペクションをおすすめいたします。
また、物件のインスペクションは、購入契約書の最も重要な条項の１つとされています。

ハワイと日本の不動産販売方法の違い

2012-12-19 [記事URL]

ハワイでは、ほとんどの販売物件情報は、ホノルル不動産協会のＭＬＳというデータベースのサイトにアップされます。

それらの販売物件情報は、ホノルル不動産協会に属しているエージェントでシェアされています。

日本でも「レインズ」というデータベースサイトがあるようですが、まだまだ、浸透しておらず、販売情報をシェアしていないと聞いています。

そのため、日本で家を購入する場合、数社の不動産会社に問い合わせをするのが一般的と聞きいています。
こちらでは、どこの不動産会社に問い合わせても、情報源が同じなので、例外はありますが、同じ情報を得ることができます。
また、日本の場合、気に入った物件を紹介してくれた業者を通して購入することが多いです。

しかし、こちらでは

１、まず、不動産エージェントを1人選ぶ
２、そのエージェントを通して、複数の物件を案内してもらう
３、気に入った物件があれば、そのエージェントに仲介を依頼する

というのが基本です。

ハワイと日本の不動産価格決定の違い

2012-11-20 [記事URL]

ハワイでは売買手続きが完了して、登記されますと、成約した価格がわかります。
なぜ分かるのか？

ハワイの場合、多くの不動産業者、不動産エージェントがホノルル不動産協会に属していて、ＭＬＳサイトに売り物件をアップしています。

そして物件が売却されるとその価格もアップされます。　

日本の場合は、売却価格を公表するのは任意なので、正確なデータがわかりにくいと聞いています。
しかしハワイではほとんどの場合、販売価格と実際に売却された価格も分かりますので、物件の市場価格を見ることができます。

事例が多いと言うことは、それだけ根拠となるデータがたくさんあるということです。
そうなればおのずと「相場」についても正確なものが算出できます。

よってハワイでは、物件を購入する場合でも売却する場合でも、このデータがとても大切になってきます。

例えば、気に入ったコンドミニアムの物件が見つかった場合、同じコンドミニアム内で同じような間取りの物件が、どれくらいで売買されているかというデータがわかるので、オファーの価格を決めるときの参考にすることができます。

逆に売るときでも相場よりも安く売ることもなくなりますし、逆に「この値段付けは高すぎるな」ということも納得して決めることができます。

ハワイの不動産購入の注意点

2012-11-13 [記事URL]

物件購入をすすめるまえに、日本との違いについて知っておくべきことがあります。

まず物件を選ぶ前に、どこのエージェントにお世話になるか？を選びます。

そういう意味では日本以上に仲介業者であるエージェントとの関係が蜜だとも言えるでしょう。
仲介の作業ではありますが、同時に買主さんのエージェントともいえます。

ですので、安心してお願いできるエージェントを選ぶことがきわめて重要です。

なぜなら、日本の場合は物件をネットで探して、その掲載している業者に連絡をとります。
そして内覧へ。

しかしこちらの場合はまずエージェントをとおし、買主としての資力をローンオフィサーに調査を依頼してからの案内となります。
まずはお金の段取りができるのか？それをクリアしないと、次の段階として案内とはいかないのです。

なぜ買うのか？
それを達成する資金計画は？
資金計画による予算の決定、その予算内で目的を達成する物件は？

こうした流れで進めていく必要があるのです。

そういう意味でも、最初の段階でちゃんといろいろと相談できる不動産屋エージェントの存在がハワイの不動産売買を成功させる上で大事なのです。

ハワイの不動産売買における、お金の支払い

2012-10-22 [記事URL]

ハワイでは、購入資金はすべてエスクロー会社に入金します。

エスクロー会社とは不動産売買に関する契約書や資金の保全、そして権利移転などの条件が満たされているかを確認し売主、買主を保護するために公平に業務を行う会社のことです。

よって金銭のやり取りや、権利関係の書類は売主買主が直接行わず、エスクローを必ず通すことになります。

その際、現金でのエスクローへの入金は認められていません。

小切手もしくは、送金での入金になります。

また、私達不動産エージェントも購入資金をお預かりすることができません。
もちろん買い手から直接売り手に購入資金を手渡すこともしません。

名義変更のための条件が全て整い、登記されるまで、エスクロー会社が買い手からの購入資金を預かり、登記が完了した後、エスクロー会社が売り手の指定口座に振り込む。
または、売り手あての小切手を発行します。

ハワイの不動産の契約はサインで行います。

2012-10-03 [記事URL]

日本の方から、ときどき、購入契約書にご署名をいただく際、また銀行で口座開設をする際、印鑑が必要かどうか聞かれます。
ハワイでは、印鑑自体が存在しません。

こちらでは、全て、ご本人のサインになります。
例えば、購入契約書の場合、サインが必要な箇所、または、イニシャルが必要な箇所がありますので、契約書の指示に従ってご記入いただきます。

日本では、ほとんど英語でサインをする機会がないと思います。
しかしこちらでは、クレジットカード使用時以外でも、サインをする機会が結構あります。

不動産購入手続き、銀行口座開設、その他いろいろな申し込み手続きなど長期滞在することがあれば、知らないうちにサインに慣れてくると思います。

サインは、筆記体で名前をそのまま綴らなくてもＯＫです。

サインを見て、何と言う名前か読めなくてもいいので、逆に人が真似できないようなサインがいいと思います。事前にどんなサインにするか練習しておくのもいいかもしれませんね。
できるだけまねができないものがいいですね。
インターネットを探したところ、サインをデザインしてくれるようなサービスもあるようです。
ご参考にしてはいかがでしょう。

ハワイの不動産を買う方の目的の変化

2012-09-24 [記事URL]

最近、ハワイに不動産をご購入されている方の目的が、以前とは少し異なってきたのを感じます。

以前はリタイヤ後、別荘として使用されるために購入されていたり、リタイア以前でも、年に数回ハワイにきて、エンジョイされるために購入されている方が多かったように思います。

しかし、今は、日本の不安定な経済状況、また、天災の影響で変わってきたようです。
最近ご購入される方、また実際にご購入された方にその理由をお伺いすると、

・資産の分散
・家賃収入目的
・投資として
・非難場所として

そして、リタイア後のためと複数の理由があるとのことです。

リタイヤまでまだ時間があっても、今、購入しておくことで、資産の分散ができ、今すぐに使わないので賃貸にして、家賃収入を得ることができる。

また、何かあったときの非難場所の確保もできる。

そして、リタイヤしてから購入するのではなく、円高を利用して今、購入しておくことで、実際にリタイヤするときまでの間は、家賃収入が入る。

また、ハワイの場合、古くなっても条件の良い物件であれば転売できるので、実際にリタイヤしたときに同じ物件に住むか、または転売して別の物件を購入するというオプションも持てるから。
というような理由があるようで、以前よりも年齢層が若くなってきたのも感じます。