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ハワイでの物件調査について

2012-11-05 [記事URL]

ハワイでは、売買契約成立後から名義変更まで、いくつかの調査（検査）が行われます。
例えば、コンドミニアムの購入手続きの場合、以下のようなものがあります。

ホームインスペクション

費用：通常買い手が負担

専門家を雇って、水周り、電気、電化製品など物件のインスペクションを行います。
インスペクション後、故障、欠陥などがあれば、レポートに出てきます。

シロアリ検査

費用：通常売り手が負担

専門業者が生きているシロアリがいるかどうかを検査します。
コンドミニアムでもシロアリ検査を行います。
その結果のレポートが出ます。

ローンで購入の場合は、このレポートが必ず必要になります。

不動産権限調査

費用：通常売り手が負担

該当物件の権限についての調査が入ります。

コンドミニアムドキュメント

費用：通常売り手が負担

該当コンドミニアムに関する書類で、コンドミニアムの履歴、定款、予算、年総会議事録、定例ミーティングの議事録、ハウスルール、保健など。
費用負担者は、一般的なもので、契約上により異なる場合もあります。

ハワイの不動産売買における、お金の支払い

2012-10-22 [記事URL]

ハワイでは、購入資金はすべてエスクロー会社に入金します。

エスクロー会社とは不動産売買に関する契約書や資金の保全、そして権利移転などの条件が満たされているかを確認し売主、買主を保護するために公平に業務を行う会社のことです。

よって金銭のやり取りや、権利関係の書類は売主買主が直接行わず、エスクローを必ず通すことになります。

その際、現金でのエスクローへの入金は認められていません。

小切手もしくは、送金での入金になります。

また、私達不動産エージェントも購入資金をお預かりすることができません。
もちろん買い手から直接売り手に購入資金を手渡すこともしません。

名義変更のための条件が全て整い、登記されるまで、エスクロー会社が買い手からの購入資金を預かり、登記が完了した後、エスクロー会社が売り手の指定口座に振り込む。
または、売り手あての小切手を発行します。

ハワイの不動産の契約はサインで行います。

2012-10-03 [記事URL]

日本の方から、ときどき、購入契約書にご署名をいただく際、また銀行で口座開設をする際、印鑑が必要かどうか聞かれます。
ハワイでは、印鑑自体が存在しません。

こちらでは、全て、ご本人のサインになります。
例えば、購入契約書の場合、サインが必要な箇所、または、イニシャルが必要な箇所がありますので、契約書の指示に従ってご記入いただきます。

日本では、ほとんど英語でサインをする機会がないと思います。
しかしこちらでは、クレジットカード使用時以外でも、サインをする機会が結構あります。

不動産購入手続き、銀行口座開設、その他いろいろな申し込み手続きなど長期滞在することがあれば、知らないうちにサインに慣れてくると思います。

サインは、筆記体で名前をそのまま綴らなくてもＯＫです。

サインを見て、何と言う名前か読めなくてもいいので、逆に人が真似できないようなサインがいいと思います。事前にどんなサインにするか練習しておくのもいいかもしれませんね。
できるだけまねができないものがいいですね。
インターネットを探したところ、サインをデザインしてくれるようなサービスもあるようです。
ご参考にしてはいかがでしょう。

ハワイの不動産を買う方の目的の変化

2012-09-24 [記事URL]

最近、ハワイに不動産をご購入されている方の目的が、以前とは少し異なってきたのを感じます。

以前はリタイヤ後、別荘として使用されるために購入されていたり、リタイア以前でも、年に数回ハワイにきて、エンジョイされるために購入されている方が多かったように思います。

しかし、今は、日本の不安定な経済状況、また、天災の影響で変わってきたようです。
最近ご購入される方、また実際にご購入された方にその理由をお伺いすると、

・資産の分散
・家賃収入目的
・投資として
・非難場所として

そして、リタイア後のためと複数の理由があるとのことです。

リタイヤまでまだ時間があっても、今、購入しておくことで、資産の分散ができ、今すぐに使わないので賃貸にして、家賃収入を得ることができる。

また、何かあったときの非難場所の確保もできる。

そして、リタイヤしてから購入するのではなく、円高を利用して今、購入しておくことで、実際にリタイヤするときまでの間は、家賃収入が入る。

また、ハワイの場合、古くなっても条件の良い物件であれば転売できるので、実際にリタイヤしたときに同じ物件に住むか、または転売して別の物件を購入するというオプションも持てるから。
というような理由があるようで、以前よりも年齢層が若くなってきたのも感じます。

ハワイでの不動産の価格交渉方法

2012-09-04 [記事URL]

日本では、売買価格の交渉が業者間で口頭で行われることもあると聞いております。

ときどき日本の買い手の方から、

「口頭でいくらなら購入するので、売り手さんに聞いてください。」
「承諾してもらえるなら、購入契約書にサインをします。」

と言われることがあります。
しかし、面倒でもこちらでは通常の住宅売買の場合、全て書面にて交渉が行われます。

買い手側が、売り手側にオファーを入れます。
日本では「買い付けを入れる」とか言いますね。
オファーは現在は”パーシャス・コントラクト”(Purchase Contract)　と言われています。

その金額に対して、売り手側が、買い手側の提示した金額では受けられないが、この金額であれば承諾可能という場合、書面にて、「カウンターオファー」いう形で、売り手エージェントを通して、買い手側に提出されます。

買い手側がその「カウンターオファー」を受け取って、さらに、売買金額を変更したい場合には、また、「カウンターオファー」を作成して、買い手エージェントを通して、売り手側に提出します。

毎回、書面でのやりとりになりますので、面倒と思われるかもしれませんが、口頭でのやりとりは認められません。

ハワイで一千万円以下の物件

2012-08-27 [記事URL]

最近日本のテレビの影響か、「ハワイで一千万円以下の物件を探しています」というご相談をお受けします。
確かに、一千万円以下の物件があるかないかで言えば「ある」と答えます。

しかし、世界的なリゾート地であるこの場所で１千万円で買える物件というと。。。。
私個人的には「ぜひ！おススメです！」とは言い難いところがあります。

「ワンルームでもいいので、オーシャンビューの・・・・・」
という物件で一千万円以下は無いです。

ハワイは日本と比べ取引事例が豊富です。
また、こちら中古物件でも条件が良ければ価値が保たれています。
よって、やはり安い物件は「それなり」の物件であることがほとんどです。
日本以上に「掘り出し物」はないと知っておいてくださいね。

ハワイの不動産取引におけるエスクローとは

2012-08-08 [記事URL]

ハワイの不動産にご興味のある方なら、エスクローについて1度は聞いたことのある方が多いと思います。

エスクローを簡単に説明すると、買い手と売り手の間に入り、名義変更までの手続きを遂行させる中立機関です。

契約書など必要書類に売り手、買い手のサイン、また両者のエージェントのサインがされているか？
契約に沿って、各条項がクリアーされているか？
必要書類が届けれられているか？
各調査は完了しているか？

など、タイムラインに沿って各事項をチェックして、手続きを進めていきます。

また、購入資金もエスクローが預かり、売買に関連する必要経費の計算、支払業務も行います。　
買い手と売り手の間で売買契約が成立しますと、双方の受諾サインがされた購入契約書と買い手のイニシャルデポジットをエスクローに届けて、エスクローをオープンいたします。

イニシャルデポジットとは日本で言うところの手付金です。
エスクローをオープンするとは買主と売主のサインが入った購入申込書、それに付属する書類と買主からの手付金をエスクローに届けて、この売買手続きのアカウントをつくることです。

そして、登記も、エスクロー会社あ登記所に依頼し、名義変更の手続きを完了します。
登記が完了すると、エスクローは、買い手から預かっている購入資金を売り手に渡して、手続きを完了します。

ハワイと日本の不動産取引の違い

2012-07-23 [記事URL]

ハワイの不動産売買手続きでは、基本的に買い手と売り手が顔を合わせることはありません。

あるとすれば、物件内覧の際に、売り手が在宅していた場合です。
日本では、契約時と決済時に売り手と買い手が顔を合わせるのが一般的なようですが、こちらでは最初から最後まで、お互いに面識がないのが一般的です。

最後の譲渡書類のサインも、売主、買主は、それぞれ別々にサインをします。

また、買い手からの購入資金は、全てエスクローに入金され、登記完了後にエスクローから売り手に渡されます。

ご自分が買い手であれば、どんな方が所有しているか？
または、どんな方が住んでいる家を購入するのだろうと気になるかもしれませんが、こちらでは、特に買主、売主の個人的なインフォメーションも開示しません。