ハワイの不動産売買ならハワイハレリアルティ

ハワイポッドキャストスタート！

2021-03-19 [記事URL]

私たちHAWAII HALE REALTYと日本のパートナーである不動産屋さん田中徹也さんとのポッドキャストが始まりました。

Spotifyという音楽配信サービスですが、こちらからポッドキャストとして配信されます。
無料で視聴できるので、ぜひアクセスしてみてくださいね！

今回第一回はハワイの不動産市場とハワイの現状についてお話してみました。
よろしくお願いいたします。

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間取り図がないの？ハワイの不動産

2018-09-26 [記事URL]

ハワイの不動産広告などを見たときに、日本の方からよく聞かれることがあります。
それは間取り図がないのですか？ということです。

ハワイの不動産広告に間取り図が無い理由

実は、この間取り図が無い理由はいたって単純です。
分譲販売時の間取り図を所有者がもっていない、またはもう記録がないという状況が多々あります。

日本の場合、そのような場合でも間取り図を再度作り直して資料に掲載します。
しかしハワイの場合はわざわざ作りなおしたりしないので、間取り図のない広告になります。

間取り図の整合性にも疑問

また間取り図があった場合も、あくまで参考図として取り扱うことがほとんどです。
新築であっても完成図に間取り図と変わることもあります。
特に中古であれば、手が入って変わっていることがあるので、間取り図があっても現況を優先ということになるのです。

自分の目で見て確認しましょう

こうした意味では日本の不動産広告とはだいぶ雰囲気が違います。
よって、しっかりと自分の目で見て、疑問に感じたことは聞くようにしましょう。

ハワイの不動産はどこの国の人が買っているの？

2018-09-12 [記事URL]

ハワイの不動産、コンドミニアム、一戸建て。
いろんなカテゴリーの不動産がありますが、どこの国の人が買っているのでしょうか？

ここ数年は日本人がナンバー１

実は、アメリカ人以外でハワイの不動産を購入している外国人のランキングでは日本が１位です。
ここ数年は少し減り気味ですが、日本人が一番ハワイの不動産を買っているのです。

あとはカナダの方なども多いですが、かなりの差で日本人が多いです。
正確には、島により異なりますが、オアフ島では、他国の方に大差で、日本人が１位となっています。

アメリカ人のランキングにも注目

なお、ハワイもアメリカですのでアメリカ人ではどこの州の人が多いのか？という話になると、１位はやはり当然ですがハワイ州の人。
自宅として買われる方が当然多い。
そして２位が長きに渡りカルフォルニア州の人です。

やはり西海岸から見れば、ハワイは決して遠くなりリゾートです。
また、日系人も多く日本と西海岸の間のハワイに住まいを構えて、将来は日本にも物件を所有したいという方も増えています。

なぜ、日本人が多いのか？

では、なぜハワイの不動産、コンドミアムを購入する日本人が多いのか？
それはやはり日本人にハワイが好きな人が多いことがあげられます。

最初は観光で来て、その後リピーターになる方も多いのも特徴です。
最近では「今、別荘として、投資として購入しよう！」という人だけでなく、
・将来セミリタイヤしたときにセカンドホームを購入できるように。
・そのワンステップとして、先に運用可能な物件を購入。
・時期がきたらセカンドホームに買い替える。
このような長期のビジョンで購入されている若い方が増えいる傾向にあります。

日本人がなじみやすいハワイ

日本人がハワイになじみやすい理由には、やはり日系人のルーツがあります。
特に食でいうと、パンよりもお米が主食のハワイ。
また醤油ベースの味付けの料理も多く、慣れない味ではないこと。
そして、多くの国の料理が味わえるのもハワイの魅力。

よって、長期にいても食べ物の心配がないことがあげられます。

また、場所にもよりますが比較的日本語も通じやすいのも安心です。

そして、何よりも気候。
ハワイは日本と同じように実は四季があります。
あまり日本のようにはっきりした違いは分からないかもしれません。

ただ、最近日本は夏もすごく暑く、過ごしにくい。
そんななか、ハワイはいつもカラッとした天気で、過ごしやすい。
そういったところから、ハワイでの生活を求める人が多いのです。

まとめ

このように、ハワイの不動産をアメリカ人以外で一番購入してるのは日本人なのです。
多くの日本人の方が、ハワイに不動産を購入し、長期滞在を楽しまれています。

ぜひ、あなたもその仲間入りをしてみませんか。

使わないときは貸そう！と思って買ったコンドミニアムが貸せない！？

2018-05-23 [記事URL]

ハワイのコンドミニアムを購入したら、『ご自分で使用しない期間は、いつでも貸し出しが可能』と思われていませんか？

コンドミニアムにはハウスルールがある

買うときに、使わないときは貸せばいいのですよ！と言われて購入された方からも何度か相談を受けました。
逆にいうと、自分が使いたいときは使いたい。
ということは何カ月に一回ハワイに来た時は使う。
こう考えて購入したコンドミニアム、しかし話がどうも変わってきたというのです。

賃貸可能な期間は、各コンドミニアムのハウスルールで定められている

まずハウスルールとは日本でいうところのマンションの管理規約や、使用細則です。
最近では日本でも民泊禁止に規約を変更したマンションも多いようですね。
同じようにハワイでのこうした規約がハウスルールとご理解ください。

話を戻し、「使わないときは貸す」ことについて考えましょう。
ハウスルールでは「賃貸可能期間」は
・30日以上
・90日以上
・180日以上
など各コンドによりハウスルールが異なります。
デイリー（短期間）で貸せるコンドはかなり限定されます。

そして、そのうえで覚えておいていただきたいのは、ハウスルールは改正されるということです。

ハウスルールが変わると短期で貸せなくなることも

仮に購入時に30日以上の賃貸が可能な場合でも、後に「180日以上でないと貸せない」という規定に変わることがあります。

先日もうちではなく、他の不動産エージェントを通じて新築のコンドを買った方からこんな問い合わせがありました。

・新築コンドを購入した。
・購入する際、「賃貸は30日以上であれば可能」と言われたので、購入した。
・実際購入の1年目は、年に数回利用して、それ以外は、バケーションレンタルで貸して収入を得ていた。
・しかし1年後、急にハウスルールが変更され、『180日以上でないと賃貸ができなくなった』

その方からの問い合わせは、
「30日以上での賃貸が可能となっていたのに、それが、変わることがあるのですか？」
「6か月だけ借りる人はいますか？」
という内容でした。

購入の際、購入の仲介を依頼した不動産エージェントから、『賃貸期間について、ハウスルールで変わる可能性があるという説明を受けていなかった』とのこと。

6か月だけ借りたい人というのは、いないことはありません。
しかし、かなり対象者が限定されてしまいますので、6か月で募集してもすぐに借り手が見つかるとは限りません。

入居者探しに時間がかかっていると、貸し出したい期間に貸せないことになります。

特に最近カカアコエリアでは、賃貸が可能とされる期間が30日から180日以上とハウスルールが改正されているコンドが増えています。

180日以上の賃貸となると、上記の問い合わせの方のように、年間数回使用して、「あとは賃貸して、家賃収入を得たい」と考えいる方には、あまり適しているとは言えません。もちろん、家賃収入を重視しないということであれば別ですが。

重複しますが、賃貸が可能な期間はハウスルールで決まっていること。
また、ハウスルールは改正されることがあるということは、覚えておいていただきたいと思います。

ハワイで事故物件？告知義務はどうなっているのか？

2018-04-21 [記事URL]

ALOHA!
ハワイハレリアルティの根本リカです。

今回は、すでに何度か登場いただいています田中徹也さんに記事をいただきました。
田中さんは神戸で不動産業を営んでいます。
ハワイが大好きで毎年ホノルルマラソンに参加されたり、また私たちとよく情報交換をしています。

日本の不動産屋さんのなかでは一番ハワイの不動産に詳しいと思います。（笑

日本とハワイでは、不動産物件はじめ手続きにもかなり違いがあります。
田中さんのメルマガは、日本の観点から書かかれていますので、大変わかりやすいと思います。
是非、ご参考になさってください。

ハワイの不動産の告知義務は？

皆さんこんにちは、ハワイが大好きな日本の不動産屋さんの田中徹也です。
昨年12月にホノルルマラソンでハワイにいきまして、その後この4月まで2度ほどリカさんとクリスさんにお会いしました。

僕は根本さんと一緒にお仕事はしますが、日本の不動産屋さんの立場でものを見ています。
だからお二人と会う時には、「この間仕事でこんなことがあったのですが、この場合ハワイではどうなりますか？」ということをよく話します。

そんな中で話が盛り上がったのが「告知義務」のことです。

日本での告知義務

告知義務というとピンとこないかもしれませんね。
分かりやすくいうと、もし売ろうとしている物件が「事故物件」であれば、それは売るときには相手に伝えましょうというものです。

日本で仲介業務をしていると、僕ら不動産業者には告知義務があります。
売主から聞いていて、また、僕らの調査の結果分かったことで『買主に不利益になること』は、契約までに買主に告知しなければいけません。

もし、これを怠り後日買主がそれを知ったのであれば、損害賠償の対象や契約の解除につながる可能性があります。
しかし、今問題となっているのは『告知義務ってどこまでのことを言えばいいの？』ってことです。

こんな場合は？

例えば、売ろうとしてる物件で自殺や殺人事件、その他事件などがあれば当然言わないとだめです。
ただ、こんな場合はどうでしょう？

・老衰で亡くなったけど、発見が遅れて後日騒動になった。
・同じマンションの隣の部屋で人が死んでいて、発見が遅れた。
・反社会的勢力の裏付けはないが、反社会的勢っぽく見える人が隣に住んでいる。
・同じマンションの屋上から飛び降りがあった。

etc..etc…

微妙でしょ。
このように微妙なラインのこともたくさんあります。

これについて弁護士に以前聞いたのですが、「買い手が聴いて不快に感じることで、知っていることは言っておくほうがいい」という見解でした。
しかしほんとうにこれも難しい。

例えば『反社会的勢力の裏付けはないが、反社会的勢っぽく見える人が隣に住んでいる。』場合、僕ら仲介業者が説明したとしましょう。

その後、購入し引っ越してお隣に挨拶にいくと、見た目は怖いけどめっちゃいい人だった。
そしてその挨拶のときに

「いやー不動産屋さんが、『多分反社会的勢力じゃないと思うのですが、っポイ人住んでますよ』って言われたので心配していましたが、結果いい人でよかったです」

なんて言おうもんなら大変。
その言われていた「反社会的勢力っぽい人」からすれば完全に名誉棄損となります。

『どこの不動産屋じゃい！！訴えたらーーーー！！』

・・・・・・。
非常にあいまいなところで成り立っているのが日本の告知義務といえます。

じゃあハワイの場合どうなのか？

ハワイにおいても原則「知っていることは買い手に伝えなさい」です。
ただ日本と違い面白いのが「おばけ」の話。

「この物件はおばけが出る可能性があります。」というのもできれば説明した方がいいということらしいです。
見える人も見えない人もいるのですが、、、、とおもうのですが（笑

ホノルル不動産協会の「売り手による開示」についての講習会の資料には、「おばけ」を開示する必要があるかどうか議論するため、キャスパーの絵がのっていたそうです。
また、買う人も自分から「ここで人は死んでいないか？」など細かく聞いてくる人も中にはいるとのことです。

僕はこの話を聞きながら、不謹慎ながらも「ハワイのおばけなら、女性ならムームーを着ているのだろうか」とか考えてしまいました。
また、そんな話を父親としていたら、父曰くいまから40年ほど前友達の結婚式でみんなでハワイにいったときのこと、そこで泊まったホテルで『出た』そうです。。。。

どこのホテルだったのかも聞いてますが、さすがにここでは内緒で（笑

おばけの話になってしまいましたが、ハワイの不動産を買う場合もちゃんと告知義務もあります。
また気になることはちゃんと聞いて、納得して買うようにしましょうね。

それではまた！
MAHALO!

根本リカのまとめ

今回の田中さんのお話はどうでしたでしょうか？
ハワイでは、規定の物件開示書類があり、その書類に基づいて、売り手が買い手に物件について知っていることを報告することが原則義務つけれらています。

例えば、水漏れ、修理、改装箇所、（おばけ？）などが報告されていることもありますので、購入の際には、この開示書類を確認することも大切になります。
ぜひ知っておいてくださいね。

あ、あと先日お送りした私たちのライン開設の件。
ぜひ登録してくださいね。

登録はこちらをスマホでクリックしてください。

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またラインからの直接のお問い合わせはできません。
ご質問や問い合わせはメールでいただければとおもいます。
よろしくお願いいたします。

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メールはこちら　アドレスは　info@hawaii-fudousan.net

ハワイの不動産購入後、物件管理を依頼する会社はどのように探したらいいですか？

2017-09-04 [記事URL]

一番、簡単でスムーズなのは、まず、購入の仲介を依頼するエージェントに物件管理もしているかを確認することです。
ただし、物件管理にも以下のような種類がありますので、どのような管理を希望しているかを明確にした上で、相談しましょう。

売買の仲介しかしない会社、長期の賃貸管理のみ取り扱う会社、バケーションレンタルを専門にしている会社など、その不動産会社にによって、異なります。

・別荘管理（貸し出しはしないで、完全にご自身やご家族、または、会社で使用することをご検討の場合）
・賃貸管理　長期（6カ月または、1年以上）（年間通して貸し出して、賃貸収入を得ることをご検討の場合）
・賃貸管理　短期（6か月以下）（いわゆるバケーションレンタルで貸し出されることをご検討の場合）

購入の仲介を依頼する業者が、ご希望の管理業務をしていれば、物件購入の際、管理についても事前に相談ができ、またその準備もできます。
そのため、スムーズに購入から管理の手続きを進めることができます。

弊社では、物件の売買、並びに管理業務も行っております。
管理業務の内容は、以下をご覧ください。

ハワイの不動産の管理をお願いしたい

減価償却にこだわるな！ハワイの不動産

2017-08-24 [記事URL]

この記事はハワイが大好きな日本の不動産屋さんであり、またマンション売却アドバイザーとしてご活躍の田中徹也さんがハワイと日本の不動産の違いを踏まえたうえで書いていただいているコラムです。
ぜひ参考にしてくださいね。

減価償却にこだわる日本人

ハワイの不動産の話を日本の不動産屋さんである僕がすると
「えー、でも減価償却いっぱいできるの？」と聞かれます。

ハワイのコンドミニアムを買って、自分が使うときだけ使ってあとは貸すような「ホテルコンドミニアム」では収益として「投資」の概念でいうと、減価償却がいっぱいできるほうがメリットに見えます。

※ホテルコンドミニアムとは。

用語（ハ行～マ行）

しかし、そこにこだわるのがいいのでしょうか？
僕は反対です。

ハワイの不動産を買う場合に減価償却にはこだわるな

これが持論です。

その理由はハワイと日本の不動産投資の出口戦略に違いがあるのです。
日本の不動産投資を考えた場合、毎年の不動産収入より減価償却を引くことができます。

単年度ベースでこの減価償却が多い方が、不動産所得税上メリットがあります。

そして将来売るときには、減価償却をしてても物件価格が日本の場合は下がっていますので売っても利益が出にくいのです。

しかし、ハワイの場合はどうでしょう

多少の値段変動はあっても、「将来売るときに下がっている」と断言できない。
逆にいうと、将来売るときに値段が上がっている可能性も大いにあるといえます。

そうなると、実は毎年多くの減価償却ができることって「売却時の原価が下がり、利益が出やすく税金が高くなる」ということにつながるのです。

仮に買った金額で将来売れたとすれば、減価償却した分利益と見なされます。
日本の場合は将来値段が下がっていることがほとんどなので、減価償却は毎年いっぱいできるほうが単純にメリットがありますが、ハワイではそうはいかないのです。

よってあまり毎年の減価償却にこだわらないほうがいいという結論になるのです。
このように「日本ではこうなるから」という視点でハワイの不動産を見ていると危険です。

郷に入れば郷に従えではないですが、ハワイのことはハワイの人に聞いて知ることが大事ですね。

『違いを知ること』これがハワイの不動産売買成功の秘訣ですよ！