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ハワイでの不動産の価格交渉方法

2012-09-04 [記事URL]

日本では、売買価格の交渉が業者間で口頭で行われることもあると聞いております。

ときどき日本の買い手の方から、

「口頭でいくらなら購入するので、売り手さんに聞いてください。」
「承諾してもらえるなら、購入契約書にサインをします。」

と言われることがあります。
しかし、面倒でもこちらでは通常の住宅売買の場合、全て書面にて交渉が行われます。

買い手側が、売り手側にオファーを入れます。
日本では「買い付けを入れる」とか言いますね。
オファーは現在は”パーシャス・コントラクト”(Purchase Contract)　と言われています。

その金額に対して、売り手側が、買い手側の提示した金額では受けられないが、この金額であれば承諾可能という場合、書面にて、「カウンターオファー」いう形で、売り手エージェントを通して、買い手側に提出されます。

買い手側がその「カウンターオファー」を受け取って、さらに、売買金額を変更したい場合には、また、「カウンターオファー」を作成して、買い手エージェントを通して、売り手側に提出します。

毎回、書面でのやりとりになりますので、面倒と思われるかもしれませんが、口頭でのやりとりは認められません。

ハワイで一千万円以下の物件

2012-08-27 [記事URL]

最近日本のテレビの影響か、「ハワイで一千万円以下の物件を探しています」というご相談をお受けします。
確かに、一千万円以下の物件があるかないかで言えば「ある」と答えます。

しかし、世界的なリゾート地であるこの場所で１千万円で買える物件というと。。。。
私個人的には「ぜひ！おススメです！」とは言い難いところがあります。

「ワンルームでもいいので、オーシャンビューの・・・・・」
という物件で一千万円以下は無いです。

ハワイは日本と比べ取引事例が豊富です。
また、こちら中古物件でも条件が良ければ価値が保たれています。
よって、やはり安い物件は「それなり」の物件であることがほとんどです。
日本以上に「掘り出し物」はないと知っておいてくださいね。

ハワイの不動産取引におけるエスクローとは

2012-08-08 [記事URL]

ハワイの不動産にご興味のある方なら、エスクローについて1度は聞いたことのある方が多いと思います。

エスクローを簡単に説明すると、買い手と売り手の間に入り、名義変更までの手続きを遂行させる中立機関です。

契約書など必要書類に売り手、買い手のサイン、また両者のエージェントのサインがされているか？
契約に沿って、各条項がクリアーされているか？
必要書類が届けれられているか？
各調査は完了しているか？

など、タイムラインに沿って各事項をチェックして、手続きを進めていきます。

また、購入資金もエスクローが預かり、売買に関連する必要経費の計算、支払業務も行います。　
買い手と売り手の間で売買契約が成立しますと、双方の受諾サインがされた購入契約書と買い手のイニシャルデポジットをエスクローに届けて、エスクローをオープンいたします。

イニシャルデポジットとは日本で言うところの手付金です。
エスクローをオープンするとは買主と売主のサインが入った購入申込書、それに付属する書類と買主からの手付金をエスクローに届けて、この売買手続きのアカウントをつくることです。

そして、登記も、エスクロー会社あ登記所に依頼し、名義変更の手続きを完了します。
登記が完了すると、エスクローは、買い手から預かっている購入資金を売り手に渡して、手続きを完了します。

ハワイと日本の不動産取引の違い

2012-07-23 [記事URL]

ハワイの不動産売買手続きでは、基本的に買い手と売り手が顔を合わせることはありません。

あるとすれば、物件内覧の際に、売り手が在宅していた場合です。
日本では、契約時と決済時に売り手と買い手が顔を合わせるのが一般的なようですが、こちらでは最初から最後まで、お互いに面識がないのが一般的です。

最後の譲渡書類のサインも、売主、買主は、それぞれ別々にサインをします。

また、買い手からの購入資金は、全てエスクローに入金され、登記完了後にエスクローから売り手に渡されます。

ご自分が買い手であれば、どんな方が所有しているか？
または、どんな方が住んでいる家を購入するのだろうと気になるかもしれませんが、こちらでは、特に買主、売主の個人的なインフォメーションも開示しません。

ハワイの不動産は眺望が大事！

2012-07-06 [記事URL]

ハワイでは、「眺望」が「ロケーション」の次に重要だと言っても過言ではありません。

ロケーションが良く、眺望が良いと、その不動産物件の価値が高くなります。
そして眺望と言えば、もちろん、「オーシャン」ビューです。

ただ、「オーシャン」ビューと言っても、どのくらい海が見えるかにもよって、価値が異なります。
また、「ダイヤモンドヘッド」が見えるとなると、不動産の価値にはプラスになります。
どうして「ダイヤモンドヘッド」と思われるかもしれませんね。

こちらでは、「ダイヤモンドヘッドが望めること」はとても重要です。
その証拠に、売り物件詳細の眺望の項目の中には、「ダイヤモンドヘッド」が入っています。

初めてハワイの物件をご購入される方に、ご希望内容をお伺いすると、ほとんど方は、「海が見える」ことを条件に入れられています。

ハワイの物件＝目の前に海が広がって見えるオーシャンビューだと思われている方が大半です。

もちろん、そのような物件もありますが、かなり限定されてきます。

実際にはコンドミニアムであれば、ビルの間から海が見える、または少し離れて海が見えるオーシャンビューがほとんどです。
ご予算の優先順位が上に来る場合は、ご予算内でどれくらいの海が見えるオーシャンビューの物件があるかどうかを事前に確認しておくのがいいでしょう。

目の前にオーシャンビューがある物件は、人気が高く、売りがあまり出ないコンドミニアムもあります。
また、売りに出されてもすぐに売れてしまう場合が多いというのが現状です。

目の前にオーシャンビューがある物件をご希望の方は、物件視察に来られる前にお早目にお知らせください

ハワイの不動産の間取り

2012-06-06 [記事URL]

「間取り」も物件を選ぶ上で大変重要になります。
コンドミニアムの場合

・スタジオタイプ
・１ベッドルーム
・２ベッドルーム
・３ベッドルーム

となります。

スタジオタイプは、ワンルームですが、スタジオタイプの中でも、ホテルの1室のようなタイプから40平米ほどのタイプもあります。

また、スタジオタイプの中でもキチネット付きや、フルキッチン付きもあります。

1ベッドルームは、通常、フルキッチンがあり、リビングと寝室が仕切られています。

2ベッドルーム、3ベッドルームとなると寝室の数が増えていきます。

日本のマンションの場合、バスルームは１つという間取りが一般的だと思いますが、ハワイの場合、2ベッドルームになると、バスルームが２つついている間取りも。

もう１つ大事なことは、ラナイです。
ラナイというとなじみがないかも知れませんが、日本でいうところのバルコニーです。

全てのコンドミニアムにラナイがついているわけではありません。
ですので、ラナイ付をご希望されるかによっても、コンドミニアムが異なってきます。

また、同じコンドミニアムの中でも、ラナイ付とラナイなしがあります。
上記のようにどのような間取りをご希望されるかにもよって、物件の選択は異なります。

ハワイの不動産におけるロケーションの重要性

2012-05-18 [記事URL]

ハワイの不動産の価値を決める３つのポイントは？と聞かれれば。。。。

１にロケーション
２にロケーション
３にロケーション

と言ってもいいぐらい「ロケーション」は、物件の価値が決められる上で、一番大切と言っても過言ではないと思います。
これは、日本でも同じではないでしょうか？

たとえば日本では駅前の徒歩10分圏内であるとか、学校区が人気。
住みやすいとか街並み、また子どもが多い地区など様々なロケーションが物件価格の評価に直結しています。

ご購入の際、どの「ロケーション」を選択されるかは、何の目的でご購入されるかによっても左右されます。
最近、ホノルルから離れても物件価格の低い物件を希望される方がおられます。

目的をお伺いすると「年に２、３回使用して、その他は貸したい」とのこと。

しかし、ワイキキ、アラモアを離れると、居住用の地区が多く、リゾート地区ではないので、短期（バケーションレンタル）で賃貸を許可しているコンドミニアムがほとんどありません。

また、短期間の賃貸物件を探している人もほとんどいません。
短期賃貸を希望する人は、当然ワイキキのホテル群近辺を希望する方が多いですし、またサーフィンをする方がノースを希望される方もいます。

もし、完全に別荘用でご使用になられるという場合でしたら、お好きな場所を選択できることになります。

ただし、そのような地区は車がないと大変不便ですので、運転するようになるということも頭に入れておかれるのがいいでしょう。
また、ロケーションによって、不動産マーケットが異なってきますので、事前にそのエリアをお調べになられることをおすすめいたします。