ハワイの不動産売買ならハワイハレリアルティ

ハワイでの不動産の価格交渉方法

2012-09-04 [記事URL]

日本では、売買価格の交渉が業者間で口頭で行われることもあると聞いております。

ときどき日本の買い手の方から、

「口頭でいくらなら購入するので、売り手さんに聞いてください。」
「承諾してもらえるなら、購入契約書にサインをします。」

と言われることがあります。
しかし、面倒でもこちらでは通常の住宅売買の場合、全て書面にて交渉が行われます。

買い手側が、売り手側にオファーを入れます。
日本では「買い付けを入れる」とか言いますね。
オファーは現在は”パーシャス・コントラクト”(Purchase Contract)　と言われています。

その金額に対して、売り手側が、買い手側の提示した金額では受けられないが、この金額であれば承諾可能という場合、書面にて、「カウンターオファー」いう形で、売り手エージェントを通して、買い手側に提出されます。

買い手側がその「カウンターオファー」を受け取って、さらに、売買金額を変更したい場合には、また、「カウンターオファー」を作成して、買い手エージェントを通して、売り手側に提出します。

毎回、書面でのやりとりになりますので、面倒と思われるかもしれませんが、口頭でのやりとりは認められません。

ハワイの不動産取引におけるエスクローとは

2012-08-08 [記事URL]

ハワイの不動産にご興味のある方なら、エスクローについて1度は聞いたことのある方が多いと思います。

エスクローを簡単に説明すると、買い手と売り手の間に入り、名義変更までの手続きを遂行させる中立機関です。

契約書など必要書類に売り手、買い手のサイン、また両者のエージェントのサインがされているか？
契約に沿って、各条項がクリアーされているか？
必要書類が届けれられているか？
各調査は完了しているか？

など、タイムラインに沿って各事項をチェックして、手続きを進めていきます。

また、購入資金もエスクローが預かり、売買に関連する必要経費の計算、支払業務も行います。　
買い手と売り手の間で売買契約が成立しますと、双方の受諾サインがされた購入契約書と買い手のイニシャルデポジットをエスクローに届けて、エスクローをオープンいたします。

イニシャルデポジットとは日本で言うところの手付金です。
エスクローをオープンするとは買主と売主のサインが入った購入申込書、それに付属する書類と買主からの手付金をエスクローに届けて、この売買手続きのアカウントをつくることです。

そして、登記も、エスクロー会社あ登記所に依頼し、名義変更の手続きを完了します。
登記が完了すると、エスクローは、買い手から預かっている購入資金を売り手に渡して、手続きを完了します。

ハワイと日本の不動産取引の違い

2012-07-23 [記事URL]

ハワイの不動産売買手続きでは、基本的に買い手と売り手が顔を合わせることはありません。

あるとすれば、物件内覧の際に、売り手が在宅していた場合です。
日本では、契約時と決済時に売り手と買い手が顔を合わせるのが一般的なようですが、こちらでは最初から最後まで、お互いに面識がないのが一般的です。

最後の譲渡書類のサインも、売主、買主は、それぞれ別々にサインをします。

また、買い手からの購入資金は、全てエスクローに入金され、登記完了後にエスクローから売り手に渡されます。

ご自分が買い手であれば、どんな方が所有しているか？
または、どんな方が住んでいる家を購入するのだろうと気になるかもしれませんが、こちらでは、特に買主、売主の個人的なインフォメーションも開示しません。

ハワイの不動産の間取り

2012-06-06 [記事URL]

「間取り」も物件を選ぶ上で大変重要になります。
コンドミニアムの場合

・スタジオタイプ
・１ベッドルーム
・２ベッドルーム
・３ベッドルーム

となります。

スタジオタイプは、ワンルームですが、スタジオタイプの中でも、ホテルの1室のようなタイプから40平米ほどのタイプもあります。

また、スタジオタイプの中でもキチネット付きや、フルキッチン付きもあります。

1ベッドルームは、通常、フルキッチンがあり、リビングと寝室が仕切られています。

2ベッドルーム、3ベッドルームとなると寝室の数が増えていきます。

日本のマンションの場合、バスルームは１つという間取りが一般的だと思いますが、ハワイの場合、2ベッドルームになると、バスルームが２つついている間取りも。

もう１つ大事なことは、ラナイです。
ラナイというとなじみがないかも知れませんが、日本でいうところのバルコニーです。

全てのコンドミニアムにラナイがついているわけではありません。
ですので、ラナイ付をご希望されるかによっても、コンドミニアムが異なってきます。

また、同じコンドミニアムの中でも、ラナイ付とラナイなしがあります。
上記のようにどのような間取りをご希望されるかにもよって、物件の選択は異なります。

ハワイの不動産におけるロケーションの重要性

2012-05-18 [記事URL]

ハワイの不動産の価値を決める３つのポイントは？と聞かれれば。。。。

１にロケーション
２にロケーション
３にロケーション

と言ってもいいぐらい「ロケーション」は、物件の価値が決められる上で、一番大切と言っても過言ではないと思います。
これは、日本でも同じではないでしょうか？

たとえば日本では駅前の徒歩10分圏内であるとか、学校区が人気。
住みやすいとか街並み、また子どもが多い地区など様々なロケーションが物件価格の評価に直結しています。

ご購入の際、どの「ロケーション」を選択されるかは、何の目的でご購入されるかによっても左右されます。
最近、ホノルルから離れても物件価格の低い物件を希望される方がおられます。

目的をお伺いすると「年に２、３回使用して、その他は貸したい」とのこと。

しかし、ワイキキ、アラモアを離れると、居住用の地区が多く、リゾート地区ではないので、短期（バケーションレンタル）で賃貸を許可しているコンドミニアムがほとんどありません。

また、短期間の賃貸物件を探している人もほとんどいません。
短期賃貸を希望する人は、当然ワイキキのホテル群近辺を希望する方が多いですし、またサーフィンをする方がノースを希望される方もいます。

もし、完全に別荘用でご使用になられるという場合でしたら、お好きな場所を選択できることになります。

ただし、そのような地区は車がないと大変不便ですので、運転するようになるということも頭に入れておかれるのがいいでしょう。
また、ロケーションによって、不動産マーケットが異なってきますので、事前にそのエリアをお調べになられることをおすすめいたします。

ハワイの不動産を買う目的を明確にしましょう。

2012-04-15 [記事URL]

ハワイの不動産を買う場合、ご購入目的によって選択する物件が異なってきます。

例えば、以下のような目的があります。

別荘用：完全にご自分、または、ご家族用として利用する。
賃貸用：別荘としては利用はせず、完全に賃貸目的。

別荘用と賃貸用：年間に数回別荘用として利用して、その他は賃し出す。

自己使用の別荘用の場合

自己使用の場合は、賃貸はしないのでご自分のお好きな物件が選択可能です。
（例外はあります）

賃貸用で収益を得たい。

収益用であれば、どのように貸し出すかによって違ってきます。
例えば、ホテルの1室として貸し出してもらう場合は、ホテルレンタルプログラムがあるホテルコンドミニアム。

ホテルによって、そのホテル運営費用、レンタル収入の分配方法、レンタル収入、ホテルレンタルプログラムの規則などが異なってきますので、事前に確認されることをおすすめいたします。

ホテルコンド以外では、居住用のコンドミニアムがあります。

年間を通して賃貸する場合は、ホテルレンタルプログラム以外の方法もあります。
それは、居住用コンドミニアムを賃貸管理会社を通して、貸すこと。

例えば1年間の賃貸契約で貸すと、1年間の家賃が見込め安定した家賃収入が入ってくることになります。

人に貸すが、自分がハワイに行くときには使いたい。

後に別荘で使う場合もあり、自分が使わないときは貸したい。
そんな場合は、別荘利用を重視されるか、家賃収入を重視されるかによって異なります。

例えば、別荘利用を優先され、家賃収入はあまり重視されない方の場合は、居住用のコンドミニアムをご購入されて、別荘として利用されない期間を賃貸する方法があります。

家賃を重視される方が、居住用のコンドミニアムをご購入される場合は、「どれくらいの頻度で別荘利用されるか？」も賃貸に影響してきます。

例えば、年に2回、１月と8月に2週間ずつ別荘として滞在されるとします。

別荘利用されない、3月～7月の間をちょうどうまく間が開かないで借り手が見つかればいいですが、そうでなければ、あいてる期間は家賃が入らないことになります。

ハイシーズンの年末年始や夏休み期間などを自分が別荘として利用する。
ということは、あとのオフシーズは、借り手が見つかりにくいこともあります。

そのため、年間を通じて安定した家賃は見込めないことになります。
別の方法としては、賃貸用でご説明したホテルコンドミニアムがあります。

ホテル側に事前に利用したい日を伝えて、それ以外をホテルの1室として1日単位で貸すことができるので、有効的に賃貸ができるかもしれません。

（ちなみに、居住用コンドは、各コンドのハウスルールによって賃貸ができる最低期間が決められていますので、目的に合わせて事前の確認をおすすめいたします）

もちろん買う方のさまざまな条件により、ケースバイケースになります。
ご検討されている方はぜひ私達にご相談ください。

以上のように、ご購入後どのように利用されるかによって、物件選びが異なってきます。
ご購入前にある程度は具体的に決めておかれるのがいいでしょう。

ハワイの不動産の購入時期とタイミング

2012-04-01 [記事URL]

前回のコラムで「ご予算」に関してご説明させていただきました。

オアフ島の物件の相場を知っていただき、ご購入可能とわかれば「ご購入時期」をできるだけ具体的に決めてください。
例えば、半年後、1年後の何月くらいまでにと目途をつけておくことができれば、その時期から逆算して、ご購入までの予定を立てていくことができます。

私達が今まで、お手伝いさせていただいた方で、実際にご購入された方のほとんどが6ヶ月以内、長くても１年内にご購入されて、ハワイに不動産を所有される夢を現実にされています。

ただ単に「２、３年後に購入を検討しています」といわれる方は、２，３年後経ってもご購入されておらず、ずっと理想の物件を探しておられます。

または、「あのとき買っておけば良かった」と・・・。

ご購入に踏み切れずに迷っておられる方が多いです。

日本人がハワイの不動産を買うタイミング

例えば円高の時期。

これはご購入される方にとっては大きなメリットになります。
為替レートによってかなりの金額が違ってくるからです。

例えば50万ドルの物件を購入する際、１ドル＝80円だと日本円で約4000万円で購入可能です。
しかし為替が１ドル＝90円に動いたら、約4500万円必要となります。

さらに、１ドル＝100円になると5000万円なり、為替レートが80円のときと比べると、なんと1000万円も違ってきます。
1000万円違ってくると、購入価格の20％も違ってくることになります。

オアフ島の不動産マーケットのタイミング

現在のオアフ島の売却価格は、物件によって若干上がってきているところもありますが、全体的に安定している状態です。
しかし、売り物件の数が減少していますので、このまま減少が続くと価格上昇が考えられます。

よってそれまでに、購入した方が良いのではないかということになります。
例えば、最近ご購入された方の共通点をお話いたします。

「今すぐには使用しない。だが今購入しておいて、実際に使用する時期が来るまで貸しておく」
という方が増えてきました。

その理由に円高はいつまでも続かない。
オアフ島の不動産価格も上昇する可能性がある。

そこから「今、買っておくメリットが大きい」と判断されたようです。

家賃収入を活用する。

そしてご購入後、実際に使用するまで家賃収入を得ることができるということも、今購入するメリットにプラスと考えられたようです。

また、その家賃収入を貯めておいて、自分が使用する時期がきたら内装をするための資金にあてるという方もいらっしゃいます。

ご購入時期を具体的に決めることで、ハワイに別荘を所有するという夢に1歩近づけることができます。

ハワイの不動産購入における優先順位

2012-03-25 [記事URL]

ハワイの不動産を購入する場合に、まず決めること。
それは以下の項目をしっかり検討して、優先順位を決めることです。
全てのご希望条件を満たす物件を探すことは難しいので、優先順位が大切です。

検討すべき優先順位

１、予算
２、購入時期
３、購入目的（ご購入後の利用方法）
４、物件の種類（コンドミニアム、一戸建て）
５、ロケーション
６、築年数
７、間取り
８、眺望

最初に検討すべき「ご予算」についてお話します。

「予算」は、上記の８項目の中でも一番大切な条件になってきます。
だいたいのご予算が決まっていれば、上記の項目をそのままエージェントに伝えましょう。

頭金としてどの程度用意できるのか？
もちろんローンも使えますが、日本のように物件価格全額にローンをつける、なんてことはできません。
必ず物件価格の2割以上は用意が必要だとお考えください。

またローンを使う場合は事前にローンオフィサーに連絡を取る必要もあります。
こちらも参考に

ローンでハワイの不動産を購入する場合の注意

資金証明について

そして予算の範囲でご自分の希望するような物件が購入可能かどうか？
また、どのような物件が購入可能か？

これらをある程度事前に知っておかれるのがいいでしょう。

この予算を知ることは、結果として「現実的に買える物件」を見定める最大の基準となります。

そして、ご予算を具体的に決めていくにあたり、まず、だいたいの相場を知る必要があると思います。
例えば、現在のワイキキ周辺での一般的な１ベッドルームの相場は、30万ドル台後半～です。

眺望、築年数、コンドミニアムのランクによっても異なってきます。
詳細はおたずねください。