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ハワイの不動産購入と為替の影響

2013-02-24 [記事URL]

不動産は、大きな買い物です。
そしてコンドミニアムを買う場合、日本で買うのと違い為替が大きく影響してきます。

例えば、＄500,000で物件を購入する場合。

1ドル＝90円の場合と95円では、どれくらいの差があるでしょうか？
1ドル＝90円だと：＄500,000Ｘ90円＝4500万円　
1ドル＝95円だと：$500,000Ｘ95円＝4750万円
1ドル＝110円だと：$500,000Ｘ110円＝5550万円

5円違うだけで、250万円の差が出てきます。

10円違うと、500万円の差がでることになります。

また買ったときに1ドル90円の人が1ドル100円になれば為替ベースですが1割物件価値が上昇したことと同じですね。

うまく為替を利用してタイミングを逃さないようにすることも、コンドミニアムを購入する上で重要になってきます。

ハワイの不動産を買う場合のインスペクションとは？

2013-02-23 [記事URL]

ハワイで不動産を買う場合、一戸建て、コンドミニアムにこだわらず、売買契約が成立すると買主側が専門業者を雇って、期限内にその物件のインスペクションを行うのが一般的です。　

不動産購入時のインスペクションとは、一般的に専門業者を雇って物件内の設備（アプライアンスを含む）、電気、水周りなどに問題点がないかを調べることをいいます。

日本では、専門家を雇っての物件のインスペクションは、あまり行わないと聞いております。
例えばコンドミニアムの場合、物件内の水回り、電気、セールに含まれる電化製品などの調査が行われます。
もちろん、壁の中やアクセス不可能な場所のインスペクションはできません。
インスペクション後、その結果が買主側に届きます。

ハワイでは、築30年、40年の物件もめずらしくありません。
よって特に中古物件を購入する場合は、このインスペクションが大切になってきます。

インスペクションの結果、欠陥、修理が必要な箇所が見つかった場合、それぞれの購入契約書によって条項、取り扱いが異なりますが、購入前にその物件の状態を知っておくことは、大事です。

通常、インスペクション費用は買主負担です。
費用はかかりますが、専門家を雇ってのインスペクションをおすすめいたします。
また、物件のインスペクションは、購入契約書の最も重要な条項の１つとされています。

ハワイと日本の不動産販売方法の違い

2012-12-19 [記事URL]

ハワイでは、ほとんどの販売物件情報は、ホノルル不動産協会のＭＬＳというデータベースのサイトにアップされます。

それらの販売物件情報は、ホノルル不動産協会に属しているエージェントでシェアされています。

日本でも「レインズ」というデータベースサイトがあるようですが、まだまだ、浸透しておらず、販売情報をシェアしていないと聞いています。

そのため、日本で家を購入する場合、数社の不動産会社に問い合わせをするのが一般的と聞きいています。
こちらでは、どこの不動産会社に問い合わせても、情報源が同じなので、例外はありますが、同じ情報を得ることができます。
また、日本の場合、気に入った物件を紹介してくれた業者を通して購入することが多いです。

しかし、こちらでは

１、まず、不動産エージェントを1人選ぶ
２、そのエージェントを通して、複数の物件を案内してもらう
３、気に入った物件があれば、そのエージェントに仲介を依頼する

というのが基本です。

ハワイと日本の不動産価格決定の違い

2012-11-20 [記事URL]

ハワイでは売買手続きが完了して、登記されますと、成約した価格がわかります。
なぜ分かるのか？

ハワイの場合、多くの不動産業者、不動産エージェントがホノルル不動産協会に属していて、ＭＬＳサイトに売り物件をアップしています。

そして物件が売却されるとその価格もアップされます。　

日本の場合は、売却価格を公表するのは任意なので、正確なデータがわかりにくいと聞いています。
しかしハワイではほとんどの場合、販売価格と実際に売却された価格も分かりますので、物件の市場価格を見ることができます。

事例が多いと言うことは、それだけ根拠となるデータがたくさんあるということです。
そうなればおのずと「相場」についても正確なものが算出できます。

よってハワイでは、物件を購入する場合でも売却する場合でも、このデータがとても大切になってきます。

例えば、気に入ったコンドミニアムの物件が見つかった場合、同じコンドミニアム内で同じような間取りの物件が、どれくらいで売買されているかというデータがわかるので、オファーの価格を決めるときの参考にすることができます。

逆に売るときでも相場よりも安く売ることもなくなりますし、逆に「この値段付けは高すぎるな」ということも納得して決めることができます。

ハワイの不動産購入の注意点

2012-11-13 [記事URL]

物件購入をすすめるまえに、日本との違いについて知っておくべきことがあります。

まず物件を選ぶ前に、どこのエージェントにお世話になるか？を選びます。

そういう意味では日本以上に仲介業者であるエージェントとの関係が蜜だとも言えるでしょう。
仲介の作業ではありますが、同時に買主さんのエージェントともいえます。

ですので、安心してお願いできるエージェントを選ぶことがきわめて重要です。

なぜなら、日本の場合は物件をネットで探して、その掲載している業者に連絡をとります。
そして内覧へ。

しかしこちらの場合はまずエージェントをとおし、買主としての資力をローンオフィサーに調査を依頼してからの案内となります。
まずはお金の段取りができるのか？それをクリアしないと、次の段階として案内とはいかないのです。

なぜ買うのか？
それを達成する資金計画は？
資金計画による予算の決定、その予算内で目的を達成する物件は？

こうした流れで進めていく必要があるのです。

そういう意味でも、最初の段階でちゃんといろいろと相談できる不動産屋エージェントの存在がハワイの不動産売買を成功させる上で大事なのです。

ハワイでの物件調査について

2012-11-05 [記事URL]

ハワイでは、売買契約成立後から名義変更まで、いくつかの調査（検査）が行われます。
例えば、コンドミニアムの購入手続きの場合、以下のようなものがあります。

ホームインスペクション

費用：通常買い手が負担

専門家を雇って、水周り、電気、電化製品など物件のインスペクションを行います。
インスペクション後、故障、欠陥などがあれば、レポートに出てきます。

シロアリ検査

費用：通常売り手が負担

専門業者が生きているシロアリがいるかどうかを検査します。
コンドミニアムでもシロアリ検査を行います。
その結果のレポートが出ます。

ローンで購入の場合は、このレポートが必ず必要になります。

不動産権限調査

費用：通常売り手が負担

該当物件の権限についての調査が入ります。

コンドミニアムドキュメント

費用：通常売り手が負担

該当コンドミニアムに関する書類で、コンドミニアムの履歴、定款、予算、年総会議事録、定例ミーティングの議事録、ハウスルール、保健など。
費用負担者は、一般的なもので、契約上により異なる場合もあります。

ハワイの不動産売買における、お金の支払い

2012-10-22 [記事URL]

ハワイでは、購入資金はすべてエスクロー会社に入金します。

エスクロー会社とは不動産売買に関する契約書や資金の保全、そして権利移転などの条件が満たされているかを確認し売主、買主を保護するために公平に業務を行う会社のことです。

よって金銭のやり取りや、権利関係の書類は売主買主が直接行わず、エスクローを必ず通すことになります。

その際、現金でのエスクローへの入金は認められていません。

小切手もしくは、送金での入金になります。

また、私達不動産エージェントも購入資金をお預かりすることができません。
もちろん買い手から直接売り手に購入資金を手渡すこともしません。

名義変更のための条件が全て整い、登記されるまで、エスクロー会社が買い手からの購入資金を預かり、登記が完了した後、エスクロー会社が売り手の指定口座に振り込む。
または、売り手あての小切手を発行します。

ハワイの不動産の契約はサインで行います。

2012-10-03 [記事URL]

日本の方から、ときどき、購入契約書にご署名をいただく際、また銀行で口座開設をする際、印鑑が必要かどうか聞かれます。
ハワイでは、印鑑自体が存在しません。

こちらでは、全て、ご本人のサインになります。
例えば、購入契約書の場合、サインが必要な箇所、または、イニシャルが必要な箇所がありますので、契約書の指示に従ってご記入いただきます。

日本では、ほとんど英語でサインをする機会がないと思います。
しかしこちらでは、クレジットカード使用時以外でも、サインをする機会が結構あります。

不動産購入手続き、銀行口座開設、その他いろいろな申し込み手続きなど長期滞在することがあれば、知らないうちにサインに慣れてくると思います。

サインは、筆記体で名前をそのまま綴らなくてもＯＫです。

サインを見て、何と言う名前か読めなくてもいいので、逆に人が真似できないようなサインがいいと思います。事前にどんなサインにするか練習しておくのもいいかもしれませんね。
できるだけまねができないものがいいですね。
インターネットを探したところ、サインをデザインしてくれるようなサービスもあるようです。
ご参考にしてはいかがでしょう。

ハワイの不動産を買う方の目的の変化

2012-09-24 [記事URL]

最近、ハワイに不動産をご購入されている方の目的が、以前とは少し異なってきたのを感じます。

以前はリタイヤ後、別荘として使用されるために購入されていたり、リタイア以前でも、年に数回ハワイにきて、エンジョイされるために購入されている方が多かったように思います。

しかし、今は、日本の不安定な経済状況、また、天災の影響で変わってきたようです。
最近ご購入される方、また実際にご購入された方にその理由をお伺いすると、

・資産の分散
・家賃収入目的
・投資として
・非難場所として

そして、リタイア後のためと複数の理由があるとのことです。

リタイヤまでまだ時間があっても、今、購入しておくことで、資産の分散ができ、今すぐに使わないので賃貸にして、家賃収入を得ることができる。

また、何かあったときの非難場所の確保もできる。

そして、リタイヤしてから購入するのではなく、円高を利用して今、購入しておくことで、実際にリタイヤするときまでの間は、家賃収入が入る。

また、ハワイの場合、古くなっても条件の良い物件であれば転売できるので、実際にリタイヤしたときに同じ物件に住むか、または転売して別の物件を購入するというオプションも持てるから。
というような理由があるようで、以前よりも年齢層が若くなってきたのも感じます。

ハワイでの不動産の価格交渉方法

2012-09-04 [記事URL]

日本では、売買価格の交渉が業者間で口頭で行われることもあると聞いております。

ときどき日本の買い手の方から、

「口頭でいくらなら購入するので、売り手さんに聞いてください。」
「承諾してもらえるなら、購入契約書にサインをします。」

と言われることがあります。
しかし、面倒でもこちらでは通常の住宅売買の場合、全て書面にて交渉が行われます。

買い手側が、売り手側にオファーを入れます。
日本では「買い付けを入れる」とか言いますね。
オファーは現在は”パーシャス・コントラクト”(Purchase Contract)　と言われています。

その金額に対して、売り手側が、買い手側の提示した金額では受けられないが、この金額であれば承諾可能という場合、書面にて、「カウンターオファー」いう形で、売り手エージェントを通して、買い手側に提出されます。

買い手側がその「カウンターオファー」を受け取って、さらに、売買金額を変更したい場合には、また、「カウンターオファー」を作成して、買い手エージェントを通して、売り手側に提出します。

毎回、書面でのやりとりになりますので、面倒と思われるかもしれませんが、口頭でのやりとりは認められません。

ハワイで一千万円以下の物件

2012-08-27 [記事URL]

最近日本のテレビの影響か、「ハワイで一千万円以下の物件を探しています」というご相談をお受けします。
確かに、一千万円以下の物件があるかないかで言えば「ある」と答えます。

しかし、世界的なリゾート地であるこの場所で１千万円で買える物件というと。。。。
私個人的には「ぜひ！おススメです！」とは言い難いところがあります。

「ワンルームでもいいので、オーシャンビューの・・・・・」
という物件で一千万円以下は無いです。

ハワイは日本と比べ取引事例が豊富です。
また、こちら中古物件でも条件が良ければ価値が保たれています。
よって、やはり安い物件は「それなり」の物件であることがほとんどです。
日本以上に「掘り出し物」はないと知っておいてくださいね。

ハワイの不動産取引におけるエスクローとは

2012-08-08 [記事URL]

ハワイの不動産にご興味のある方なら、エスクローについて1度は聞いたことのある方が多いと思います。

エスクローを簡単に説明すると、買い手と売り手の間に入り、名義変更までの手続きを遂行させる中立機関です。

契約書など必要書類に売り手、買い手のサイン、また両者のエージェントのサインがされているか？
契約に沿って、各条項がクリアーされているか？
必要書類が届けれられているか？
各調査は完了しているか？

など、タイムラインに沿って各事項をチェックして、手続きを進めていきます。

また、購入資金もエスクローが預かり、売買に関連する必要経費の計算、支払業務も行います。　
買い手と売り手の間で売買契約が成立しますと、双方の受諾サインがされた購入契約書と買い手のイニシャルデポジットをエスクローに届けて、エスクローをオープンいたします。

イニシャルデポジットとは日本で言うところの手付金です。
エスクローをオープンするとは買主と売主のサインが入った購入申込書、それに付属する書類と買主からの手付金をエスクローに届けて、この売買手続きのアカウントをつくることです。

そして、登記も、エスクロー会社あ登記所に依頼し、名義変更の手続きを完了します。
登記が完了すると、エスクローは、買い手から預かっている購入資金を売り手に渡して、手続きを完了します。