ハワイの不動産売買ならハワイハレリアルティ

ハワイでの物件調査について

2012-11-05 [記事URL]

ハワイでは、売買契約成立後から名義変更まで、いくつかの調査（検査）が行われます。
例えば、コンドミニアムの購入手続きの場合、以下のようなものがあります。

ホームインスペクション

費用：通常買い手が負担

専門家を雇って、水周り、電気、電化製品など物件のインスペクションを行います。
インスペクション後、故障、欠陥などがあれば、レポートに出てきます。

シロアリ検査

費用：通常売り手が負担

専門業者が生きているシロアリがいるかどうかを検査します。
コンドミニアムでもシロアリ検査を行います。
その結果のレポートが出ます。

ローンで購入の場合は、このレポートが必ず必要になります。

不動産権限調査

費用：通常売り手が負担

該当物件の権限についての調査が入ります。

コンドミニアムドキュメント

費用：通常売り手が負担

該当コンドミニアムに関する書類で、コンドミニアムの履歴、定款、予算、年総会議事録、定例ミーティングの議事録、ハウスルール、保健など。
費用負担者は、一般的なもので、契約上により異なる場合もあります。

ワイキキの物件は高いのか？

2012-03-29 [記事URL]

ワイキキの物件が他の場所よりも高いと思われがち。
しかし実際にはそうではありません。

もちろんトランプタワーなどの高級物件もあります。
しかしいろんな種類の物件が揃っているのもワイキキの特徴。
例えば、ホテルコンド、居住用のコンドの両方があります。
また、間取りもスタジオタイプのような小さなものからあります。

現時点で高級コンドが多い地区は？

アラモアナショッピングセンターから西側のカカアコと呼ばれるエリア。

・ホクア　　　　
・ナウルタワー
・ハワイキタワー
・コオラニ
　
など、高級コンドミニアムが建ち並んでいます。

間取り図について

2011-12-17 [記事URL]

日本の場合、不動産物件の販売資料には、必ず間取り図面がついています。
しかし、ハワイの場合は販売物件資料に間取りをつけることは少ないです。

ハワイの中古物件の場合、あまり古い物件になると新規で販売したときの資料が残っていない場合もあります。

また、ハワイの場合、中古物件を販売するにあたり、間取り図をわざわざ作成するということもほとんどしないのが現状です。
新築物件の場合は間取り図がありますが、１００％ではありません。

新規販売時点では、まだ実際に建物が完成する前ですので、間取り図が実物とは異なる場合があるからです。
そういったことから、ハワイでは物件の良し悪しを間取り図に頼ることができません。

間取りあったとしても、あくまで参考資料としてお渡ししています。
そのため、実際に物件をご覧になられて、間取りをご自分の目で確認されることをことをおすすめいたします。

同じ物件を最低2回は内見しましょう。

2011-10-25 [記事URL]

ハワイの不動産を買うときには、気に入った物件があっても、別の日にもう1度同じ物件を内見されることをおすすめいたします。

１度目は、全体が見えますが、2度目は、最初に見えなかった細かなところまで見えてきます。
また、日にちを変えて同じ物件を見ることによって、見え方が違ってくることもあります。

2度目見て、”これだ”と思う場合もありますが、”あれっ”っと思う場合もありますので、もう1度同じ物件を見ることは大切です。

コンドミニアムの場合は、お部屋だけではなくアメニティ、駐車場、ロビー、ビルディング全体も見るようにしましょう。
さらに、ロケーション、回りの環境も重要です。

例えば、コンドミニアムの建物、お部屋自体はご希望通りであっても、ご購入後のご使用目的にあっているかどうかも検討しましょう。

例えば、ワイキキ中心部にお気に入りの物件が見つかっても、数ヶ月の長期滞在をお考えでしたら、ワイキキにはスーパーが少ないので、スーパーに近いワイキキ郊外、または、アラモアナショッピングセンター周辺が便利かもしれません。

まずはあなたのハワイの不動産購入後の目的を明確にし、その後内覧を最低２回してみる。
これがベストな買い方といえるでしょう。

ハワイの不動産物件の価値を決める３要素

2011-10-25 [記事URL]

ハワイの物件の価値を見る場合には、以下の３つのポイントが重要です。

その１ ロケーション

ハワイでは、ロケーション、ロケーション、ロケーションというくらい、立地が重要。
オアフ島の中でも、西側より東側（ダウンタウンより東側、カカアコ、アラモアナ、ワイキキ、カハラ、ダイヤモンドヘッド地区。そして、ハワイカイ、カイルア地区なども含みます）の方が、全体的に物件の価値が高いです。
そして中でも、ショッピングセンターなどに近い、ビーチや公園などにも近い、便利なロケーションや周りの環境も関係してきます。

その２：オーシャンンビュー（景観）

ハワイの不動産だから、お部屋からは、パノラマの海が見えるのが当然と思われがち。
しかし実際には、バッチリ海の眺望がある物件は、限られてきます。
またオーシャンビューと言っても、いくつか種類があります。

海から道を挟んでいたり、少し離れていて目の前に海が見えるという物件

海の前に建っている、オーシャンフロントの物件

マリーナの眺望がある、または、マリーナフロントに建つ物件

マリーナビュー、マリーナフロントの物件は、ハワイカイ地区などに多いです。
家の前にボートデックがあり、目の前がマリーナという物件もあります。

その３：ダイヤモンドヘッドビュー

なぜ？ダイヤモンドヘッドと思われがちですが、こちらの不動産売り物件をのせているデータベースにも、眺望の種類の中に、”ダイヤモンドヘッド”があるほどなので、重視されているということだと思います。
海が見えて、ダイヤモンドヘッドが見えるとなると物件の価値も上がります。

上記の３つのポイントを備えた物件は？

例えば、コンドミニアムの場合だと、高級コンドミニアムで有名な「ホクア」「ナウルタワー」などがあります。
上記の３条件を満たしているか見てみましょう。

その１：ロケーションは？

「ホクア」「ナウルタワー」ともにオアフ島の東側、カカアコ地区内にあり、すぐ近くにアラモアナショッピングセンター、アラモアナビーチパークがあります。

その２：オーシャンビューは？

アラモアナ大通りをはさんで、目の前がアラモアナビーチパーク、当然目の前が海です。
もちろん、ユニットによって海の見える角度、範囲は異なります。

その３：ダイヤモンドヘッドビューは？

「ホクア」「ナウルタワー」ともに、ビルディングの真ん中あたりから東側のユニットからは、ダイヤモンドヘッドビューがあるユニットがあります。
「ホクア」「ナウルタワー」以外にも、「1350 アラモアナ」や「ヨットハーバータワー」でも上記の要因を備えたユニットもあります。

この両方のコンドミニアムは、築30年以上たっていますが、いまだに価値が安定している理由に、この3つの要素があると思います。
もちろん、一戸建てや、その他のコンドミニアムでも上記の要素が当てはまるでしょう。

なお、ポイントの１～３全部でなくても、第１のロケーションと第２のオーシャンビューの要素が備わっていると、他の物件よりも価値が高くなる傾向が強いです。

言い換えれば、上記の要素を満たしていれば、価値が下がりにくいということになりますので、将来売却のときにも、有利になります。

ハワイの不動産物件内覧事情について

2011-10-24 [記事URL]

日本からのお客様に物件をご案内した際、物件内に住んでる人がいると驚かれる場合が多いです。

日本の場合は、たいてい空き家状態で売りに出されることが多いからだと思いますが、ハワイの場合は、以下のような状況でも売りに出すことが多くあります。

１、テナント（賃借人）が住んでいる場合。

内覧の希望するには、売主側のエージェントに連絡を取り、希望日時を伝えます。
売主側エージェントは、テナントに日時を確認します。

この場合、協力的ですぐに売主エージェントに　連絡をするテナントの場合は、問題ないです。しかしそうでない場合は、なかなか内覧のアポイントを取るのが難しくなります。

２、物件の持ち主が住んでいる場合

持ち主＝売主なので、ほとんどの場合、内覧のアポイントは取りやすいと言えます。もちろん、例外はあります。

３、ホテルのレンタルプログラムに預けている場合

ホテルのレンタルプログラムに預けている場合は予約状況、または、チェックイン、チェックアウト状況にもよります。
ホテルレンタルプログラムとは、ホテル運営会社にコンドミニアムの所有者が、自分の部屋を預け、ホテルの一室として貸し出し収益を得るプログラムです。

貸し出すことで、自分が使わないときには収益を得ることができます。

通常、内覧が可能なのは、チェックインとチェックアウトの間の時間になります。

早めの内覧の予定を立てましょう！

以上のことから、必ずしも売り物件は空家とは限りません。
よって、事前にこちら側の内覧希望日を知らせてから、連絡待ちになります。
物件の内覧をご希望の場合は、事前に、できれば遅くても2,3日前までにお知らせいただけると、ご希望物件をご覧いただける可能性が高くなります。