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物件を探すのが？OR ローン手続きが先？
何度かこのメルマガでもローンについては、取り上げていますが、手続きや順序が日本とハワイではかなり異なります。
よって事前に知っておくこが重要になってきますので、以下にステップをご説明します。
日本の場合
１、ざっくりとした資金計画を立てる。
２、物件を探す。
３、物件を決めてからローンの相談
ハワイの場合
１、頭金の準備ができていることが前提。
（物件やローンプログラムによって異なりますが、通常、購入価格の30％～40％）
２、ローン審査のための書類をローンオフィサーに提出して、融資が受けられる金額を出してもらう。
３、頭金の額と融資を受けられる額から、予算を設定
４、予算内で、ご希望条件に該当する物件を、担当の不動産エージェントに調べてもらう。
５、物件内覧
６、気に入った物件があれば、オファーを入れる。
（オファーには、通常、プリクオリフィケーションレターといって、金融機関からの仮のローン許可書
を添付します。これは、ローンオフィサーを通して発行してもらいます。）
このように、日本以上に「まずは資金が先」なのです。
ですので、ハワイの不動産を探すのであれば、まずは自身の資金計画をしっかり立てましょう。
ローンオフィサーを含め、まずは私たちに相談してくださいね。
不動産購入の諸経費はどのくらいかかりますか
価格によって異なりますが、通常、購入価格の約１％～1.5％くらいです。
買い手は、不動産会社への仲介手数料は支払いませんし、不動産所得税もありませんので、エスクロー費用などを含む名義変更諸経費のみとなります。
（ただし、新築を購入する場合は、名義変更諸経費の内容が若干異なります）
新築コンドミニアムの場合、支払いのタイミングはどうなりますか？
新築のコンドミニアムを購入する場合の一般的な支払い方法としては
・購入契約書をする際に、5％
・30日以内に5％、または、10％
その後に、もう1度入金があるプロジェクトもあります。
そして最後の入金は、完成日の数十日前～数か月前となります。
入金のタイミングについても、各プロジェクトによって異なりますので最初に確かめておきましょう。
ハワイの不動産を買う時に、日本人でもローンが組めますか？
最近、多くなった質問の1つは、「ローン」についてです。
ご購入方法とご予算ををおたずねすると、「ローンでしたら、〇〇ドルまで可能です」というお答えが多く戻ってきます。
日本では、比較的簡単にローンが組めるように聞いています。
しかしハワイでは、居住者に対しても審査が厳しいというのが現状です。
特にサブプライムローン問題の後、規制が厳しくなっている状況です。
もちろん、外国人でも審査に通れば、ハワイでローンを組むことは可能です。
ただし、頭金は、約30％から40％が必要となります。
また、ローンが組める物件とそうでない物件もあります。
それでは、ローンで購入するための最初のステップは何でしょうか？
ご自分で決めた予算と希望にあった物件を見つけることでしょうか？
答えは、「ＮＯ」です。
ローンで購入しますが、最初に物件内覧はできますか？
答えは、NOです。
ローンでご購入される場合は、以下のような流れで進めていくのが効率的です。
・頭金の準備（ご用意できる頭金の金額がわかっていること）
↓
・ローン審査のための書類をローンオフィサーに提出（ローンオフィサーに融資を受けることができる額を出してもららいます）
↓
・予算を決める（頭金＋融資を受ける金額）
↓
予算内で購入目的にあった物件を仲介依頼をする不動産エージェントに調べてもらう。
↓
該当物件を不動産エージェントに案内してもらう。 （ここでようやく内覧となります）
現実的な予算がわからないと、内覧をするための物件をお調べすることができません。
言い換えれば、現実的な予算内の物件を内覧しないと、予算からかき離れている物件を内覧してもあまり意味がないことになります。
いくら借りれますか？
まず、ローンでご購入されたい場合の第1ステップは、「どれだけ融資を受けられるか？」を先に知ることです。
そのためには、最初にローンオフィサーと話すところから始まります。
ローンの審査に必要な書類等を提出して、どれだけの融資が受けられるかを見てもらいます。
その後、頭金と融資を受けられる額を足して、購入可能な金額が出ます。
実際の物件探しは、ここから始まります。
その理由に、いくら気に入った物件があってもローンが下りない可能性もあります。
そして、もう１つ大切なことがあります。
それは、気に入った物件にオファーを入れる際、「プリクオリフィケーション・レター」 と言ってローンの仮証明書を購入契約書といっしょに売り手側に提出いたします。
これがないとローンでの購入の場合、売り手は、通常ローンが下りるか全くわからないオファーを承諾することはほとんどありません。
逆に言いますと、このローンの仮証明書がないと、オファーがとても弱くなります。
まずは資金計画から
現在のように不動産マーケットが活発化していて、売り手マーケットのときは、他の買い手との競争になります。
できるだけ強いオファーを提出するためには、この「プリクォリフィケーション・レター」は、大変重要になってきます。
日本語で対応可能なローンオフィサーをご紹介できますので、ローンでのご購入をご検討の方はご相談ください。
コンドミニアムの管理費などを自動引き落としにすることは可能です。
通常、管理会社から、管理費自動引き落としの申込書を取り寄せることができます。
申込用紙に記入して管理会社宛に送ればＯＫ。
管理会社によって、「いつまでに申込書を受け取ると、いつから自動引き落としが開始される」というシステムが異なります。
申込用紙にある説明書を事前にきちんと読まれることをおすすめいたします。
また通常、申込用紙といっしょにVOID CHECKが必要になります。
ですので事前に、ハワイの銀行で当座預金口座を開設し、開設時にテンポラリーの小切手を数枚発行してもらうといいでしょう。
関連用語 void-checkとは？
ハワイの不動産購入後の支払いは何がありますか？
ご購入物件が一戸建てかコンドミニアムかによって異なってきます。
まず両方に共通するのが、固定資産税です。
その他の支払については、以下のとおりです。
一戸建て物件の場合
・電気代、水道代、下水代など光熱費
・もし、敷地内にプールや芝生の庭、または、植物などがあれば、プールの清掃や庭の手入れに来てもらう費用
・一戸建てでも、コミュニティになっている場合は、管理費の支払い。
コンドミニアムの場合
・固定資産税以外に、管理費が発生
この管理費には、何が含まれているかは各コンドミニアムによって異なります。
ほとんどに場合、水道代、下水代（ハワイカイエリアを除く）は、含まれていますが、中には電気代、ケーブルの基本料金が含まれているコンドもあります。
最近の新しいコンドミニアムだと、インターネット代などが含まれているところもあります。
・ご購入物件が借地権付の場合は、借地代
その他の税金など
コンドミニアムにも一戸建てにも言えますが、ご購入後、賃貸に出す場合には、所得税以外にもGETといわれる税金があります。
さらに、短期で賃貸される場合には、TATといわれる税金の納税が必要になります。
ご購入後にかかる支払いは、ご購入物件タイプ、物件のご利用方法によっても異なってきますので詳しくはご相談ください。
用語補足
GETとTAT
GETとは、General Excise Tax の略で、売上税です。
TATとは、Transit Accommodation Tax の略で、ホテル宿泊税です。
ご購入後、物件をレンタル（賃貸）に出して、その収入があった場合には、6ヶ月以下の短期間のレンタルの場合は、GETおよび、TATの納税が必要になります。
エスクロー会社へはどのような方法で入金すればいいですか？
エスクローへの入金方法としては、小切手か送金になります。
売買契約を締結してエスクローオープンのための最初の手付金はパーソナルチェックが一般的です。
事前に銀行口座を開設しておくと便利でしょう。
その場合、チェッキング・アカウント（当座）を開設するとパーソナルチェックが発行されます。
２回目の手付金も、パーソナルチェックでOKです。
最後の購入残金は、金額が大きくなるので、キャッシャーズチェックでの入金が一般的です。
銀行口座のある銀行でキャッシャーズチェックの発行を依頼するのがいいでしょう。
ハワイに銀行口座を開設していない場合は、どうすればいいでしょうか？
日本の銀行口座からの送金も可能です。
最初の手付金から最後の購入残金まで、日本の銀行口座からエスクローの口座に入金することができます。
その場合、エスクロー番号など、必要事項の記入が必要になりますので、エスクローもしくは、担当の不動産エージェントに確認されるのがいいでしょう。
物件をご購入後も、管理費や固定資産税の支払い、物件をレンタルに出す場合は、レンタル収入の振込先の銀行口座としてハワイの銀行口座が必要になってきますので、物件をご購入される前に開設されておくと便利でしょう。
ハワイの銀行口座を作った方がいいですか？
ハワイの不動産を買うのであれば作る方がいいです。
ハワイに不動産物件をご購入される場合は、ハワイの銀行口座があるととても便利。
日本では、外国人が銀行口座開設をするのは難しいようですが、ハワイの場合目的があれば、外国人でも口座開設が可能です。
実際の不動産取引の場合も売買契約が成立すると、まず、最初の頭金をエスクロー会社に入金して、エスクローをオープンすることによって、売買手続きがスタートします。
頭金をエスクローに入金する際、日本からエスクロー会社に直接、送金することもできますが、別の方法としては、ハワイに銀行口座があればパーソナル・チェックでの入金、または口座があるハワイの銀行でキャッシャーズ・チェックを発行してもらうこともできます。
また、ご購入後は、管理費、光熱費、固定資産税などの支払いに便利です。
ご購入後、不動産管理会社に管理を依頼して、その管理会社に支払を代行してもらう方法もありますが、管理費は、ほとんどの場合、銀行自動引き落としが可能です。
ハワイに銀行口座があれば、そこから管理費、光熱費などを自動引き落としすることができます。
固定資産税に限っては、銀行自動引き落としができないため、パーソナル・チェックでの支払いが一般的です。
また、ハワイの主な銀行では、日本語対応が可能なスタッフがいます。
ただし、窓口では、日本語対応ができない場合もありますので、事前に、日本語対応で口座開設ができるようにアポイントを取られるのが良いでしょう。
アポイントのお手伝いはできますので、お気軽におたずねください。
ハワイの場合、不動産会社に支払う仲介手数料はどうなっていますか？
ハワイの不動産を買う場合には仲介手数料は不要です。
ハワイの場合、売主が不動産会社への仲介手数料を支払います。
よって買主は仲介手数料が不要です。
物件の購入価格以外に買手が支払う経費として、主に以下の項目があります。
・エスクロー経費
・不動産権限保険
・登記費用
・管理費
（コンドミニアムの場合：登記日を境にしてエスクロー会社が日割り計算した金額と、翌月の管理費）
・固定資産税
（登記日を境にしてエスクロー会社が日割り計算した金額と、期限が近いと次の支払分）
・インスペクション費用
（専門家を雇ってインスペクションを行う場合）
ご購入の際にかかる経費は、ご購入物件額の約１%前後になります。
不動産取得税などもありません。
ハワイの不動産を購入する際の仲介手数料はどうなっていますか？
ハワイの場合、買い手は不動産会社への仲介手数料は払いません。
日本の場合は、売り手と買い手で仲介手数料を折半するのが一般的だと思いますが、ハワイの場合は、通常、売り手が不動産会社への手数料を支払います。
ハワイのコンドミニアムの管理費には何が含まれていますか？
通常、ハワイのコンドミニアムの管理費には、水、下水代（ハワイカイ地区を除く）が含まれている場合が多いです。ウォーター・ヒーターがない場合は、お湯が含まれていることも多いです。電気代やベーシックケーブル代が含まれているところもあります。また、最近の新しいコンドミニアムは、インターネット、電話代（長距離は除く）なども、管理費に含まれているところがあります。
コンドミニアムの管理費は、そのコンドミニアムによって異なりますので、事前にしっかりとお調べされることをおすすめいたします。
ハワイの不動産を購入するときには、ハワイの銀行口座が必要ですか？
ハワイの不動産を購入するとき、必ずハワイの銀行口座が必要ではありませんが、銀行口座を事前に開設しておくと、不動産購入の手続きの際、また、ご購入後にも便利ですのでおすすめいたします
ハワイでは、売買契約が締結して、購入手続きが始まると、名義変更までに、通常、頭金、第2次金、最後の残金と3度にわたって、エスクローに入金します。その際、日本の銀行からエスクロー会社の口座に直接送金することも可能ですが、事前にハワイの銀行で口座を開設していると、日本から一旦、ハワイの銀行口座に送金をして、その銀行から、『キャッシャーズ・チェック』という、銀行小切手を発行してもらいエスクロー会社に入金することができます。
また、物件ご購入後、管理会社に支払代行を依頼されない場合は、管理費や固定資産税のお支払の際には、銀行口座が必要になりますので、事前に口座を開設しておくと便利です。
購入後、必要になる支払いは何ですか？
『固定資産税』の支払いがあります。また、コンドミニアムの場合は、『管理費』、借地物件の場合は、『借地料』の支払いがあります。
固定資産税
ハワイの場合、毎年、年に2回固定資産税の支払いがあります。一括で1年分を支払うことも可能です。
ただし、ハワイでローンを組んで物件を購入した場合は、毎月ローンの支払いと一緒に支払うこともありますので、事前にご確認されることをおすすめいたします。
管理費
コンドミニアムの場合は、通常、毎月『管理費』の支払いがあります。また、コンドミニアムによっては、管理費の値上げがあったり、管理費以外に、積立金や、共有箇所の修理などをするため特別に徴収されることもあります。
ご購入前には、管理費や積立金の金額、また、特別徴収金などがあるかなどをご確認されることをおすすめいたします。
借地料
借地物件の場合は、通常、毎月『借地料』の支払があります。
借地料は、通常、一定期間内は一定金額ですが、再交渉時に値上がりする可能性があります。
ご購入前には、借地料、次期の再交渉日をご確認されることをおすすめいたします。
上記費用のお支払い方法などの詳細はお気軽に聞いてくださいね。
ハワイの不動産を買うときはどんな費用が必要ですか？
ハワイの不動産を購入するときの費用としては、物件の調査費、エスクロー、弁護士による書類作成費用、不動産権限保険費用等いろいろありますが、大体売買価格の１％程度の諸費用が必要です。
ハワイの不動産を買う場合、日本と大きく違うのは「買うときには仲介手数料が掛からない」「不動産取得税がない」ということです。
日本の税制とは少し違いますので、気になることはお問い合わせくださいね。
ハワイの不動産も日本のようにローンで買うことができますか？
ローンを利用してハワイの不動産を買うことは可能です。
但し、ハワイの金融機関から見れば日本人は外国人扱いとなります。
よって、日本で居住用のマンションを買うように「売買代金全額借り入れ」というのは難しいです。
ある程度の頭金をご用意いただく必要があります。
どの程度の頭金が必要かについては、お問い合わせください。
