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資金証明について

2016-04-14 [記事URL]

現在、購入契約書の中に、購入資金の証明を提出す条項が入っており、売主側が要求する場合が多くあります。

また、逆にオファーを強くする場合には、買主がオファーを入れる場合、購入資金証明を指定期間内に提出するという条件を入れる場合もあります。

これは全額現金で購入する場合、またはローンを使用する場合でも、頭金に関してこの条件を付ける場合があります。
当然事前にローンオフィサーからの融資について承諾があることも必要です。

具体的にいうと、例えば銀行などの金融機関からの残高証明書や通帳のコピーなどがありますが、どういう証明が認められるかというのは、売主側の判断次第となります。

以上のような理由から、オファーを入れる際には、購入資金（現金）の準備が整っていることが大切になります。

不動産購入後の維持管理費用の支払いについて

2015-12-14 [記事URL]

ハワイの不動産を購入後、維持管理に掛かる費用はどのように支払われるのでしょう。

・管理費の支払い手続き（コンドミニアムの場合）
・固定資産税の支払方法選択
・納税者番号取得手続き（賃貸の場合）
・電気代などの光熱費の申込み

コンドミニアムの場合などは、電気代が管理費といっしょに請求されるところが結構あります。
その場合は、電気の申込み手続きをする必要はありません。

まずは、電気代が別の請求になるかどうかの確認が必要です。
電気代が別の場合には、電気会社（HECO）に事前に申し込み手続きをする必要があります。

また、コンドミニアムの場合には、インターネット、TVケーブル代が管理費に含まれている場合も
ありますので、事前に含まれているかどうかの確認も必要となります。
もし、管理費に含まれていない場合には、別途に申込みが必要となります。

管理費（コンドミニアムの場合）

銀行自動引き落としの設定ができるところがほとんどです。
通常、エスクロー会社から翌月分は、前払いされている場合が多いので、名義変更と同時の設定でなくても大丈夫ですが、事前に銀行口座自動引き落としの申込み手続きが必要となります。

固定資産税

固定資産税は、銀行自動引き落としができません。
よって請求書の送付先、また、お支払方法を決めておく必要があります。
（＊注意：ローンでご購入の場合は、ローンの支払いに固定資産税も含まれている場合があります。
　事前に確認が必要です）

納税者番号取得手続き

物件を賃貸される場合のみですが、賃貸収入が入ることになりますので納税の義務があります。
ハワイ州、およびアメリカ連邦に納税するための番号の取得が必要となります。

納税者番号および、GETライセンス番号（ハワイ州へ売り上げ税を納めるために必要）が必要です。
もし、物件を短期（180日以下）で賃貸する場合には、GET以外にTATライセンスの取得も必要になります。

上記のように、名義変更後には、いくつかの手続きが必要になってきます。
ですからご購入時には、あらかじめ、管理を依頼する会社を決めておき、事前に打ち合わせをしておくことが大切になります。

資金の用意ができないのであれば、内覧はできないことも

2015-12-14 [記事URL]

何度かコラムでもお伝えしている質問ですが、購入を実現するために重要になってきますので、改めてお話したいと思います。

物件内覧のタイミングを一言で言えば、ご購入資金のご用意ができている時点です。
ローンでのご購入の場合には、必要な頭金のご用意ができている時点となります。

もう一度いいますね。

「物件内覧のタイミングを一言で言えば、ご購入資金のご用意ができている時点」です。

その理由は、まだ資金のご用意ができていない段階で、1年後、または、将来ご購入をご検討というタイミングで内覧をご希望された場合、まず資金のご用意ができていないので、実際のご予算がわかりません。

物件の価格帯は、物件の条件によって大きく異なりますから、実際のご予算がわからないと、ご予算内で該当する物件を探すことができません。

もし仮の予算を設定された場合、ご購入が、例えば１年後であれば最初の内覧時点と１年後では、すでに相場が異なっている可能性大です。

「ハワイの場合、物件の価格、および、販売物件の在庫の変動がとても早い」からです。

たとえ半年間内でも、相場および販売物件が変わってきています。

例えば最初の内覧時に、あるコンドの１ベッドルームが、40万ドル台で売買されていたとします。
1年後、資金のご用意ができ同じコンドを内覧した場合、同じ40万ドル台で売買されているとは限りません。

最初の内覧時にそのコンドミニアムを気に入られていたとしても、1年後価格が変わり、ご予算的に合わないとなると、全く別の物件を探すことになります。

ハワイでは中古物件でも人気物件は、不動産市場が活発になると、価格も上昇する傾向にあります。
このような理由から、資金のご用意ができていない段階で内覧をされても、現実的ではないということになります。

逆に資金のご用意ができている場合には、お早目に動かれることをおすすめいたします。
特に人気のある新規・築浅物件などは、条件の良い物件から売れていきます。
そしていつ同じような物件が販売されるかわかりませんので、タイミングがとても大切になります。

ハワイの不動産購入後の手続き

2015-10-17 [記事URL]

物件ご購入後の手続きについて事前に知っておくことが大切です。
名義変更と同時に、その物件のオーナーとなるわけですからその責任もついてきます。
主に以下のような手続きがあります。

・物件管理会社との契約
・住宅保険への加入
・電気代などの光熱費の名義変更
・管理費の支払い手続き（コンドミニアムの場合）
・固定資産税の支払方法選択
・納税者番号取得手続き（賃貸の場合）

上記の中でも、一番重要となるのは、「物件管理会社への依頼」です。

物件のご利用方法が、別荘専用、賃貸専用、その両方、いずれの用途にしても、管理会社へ物件管理の依頼されることをおすすめいたします。

物件を別荘専用として、1年に1度ほどしか利用しないので、特に管理会社に依頼する必要がないと思われがちですが、万が一、水漏れなどが起こり、「物件オーナーと連絡が取れない」「お部屋に入れない」となると大変なことになります。

特にコンドミニアムの場合には、緊急時のために現地の連絡先をビル側/レジデントマネージャーに知らせるように義務付けされているところがほとんどです。

そして、もう１つ、とても重要な手続きがあります。
それは、「住宅保険への加入」です。

これは、名義変更と同時に加入していることをおすすめいたします。
上記でも述べましたが、名義変更日から物件オーナーとなるわけですので、万が一、その日に何か起こった場合、オーナーの責任を問われることがあるかもしれません。

保険加入も物件管理同様、別荘利用、賃貸など使用用途を問わず、加入をおすすめいたします。

現在、ほとんどのコンドミニアムの規則では、各オーナーに保険の加入が義務つけられています。
また、補償額の規定がある場合も多いので、事前に確認が必要です。